Alejandro Rieger

2011 rebound: Prices low, investors back

2011-03-04T19:02:00.000-05:00

2011 rebound: Prices low, investors back

NEW YORK – March 4, 2011 – Plenty of signs point to the housing market finally bottoming out and moving into rebound mode this year, experts say in a recent article in The Wall Street Journal.

Investors, who were burned when the housing bubble burst in 2006, are back on the market, betting on a rebound and snagging up houses and condos in all-cash deals.

What’s more, housing is at the most affordable it has been in decades nationwide — when home prices and average incomes are taken into account, according to analysts at Moody’s Analytics. The cost of a house is equal to about 19 months of income for an average family, which is at the lowest level in 35 years. (Prices generally average nearly two years of pay.)

“Pricing is down so much in some markets that when you analyze renting versus owning it makes much more sense to own,” Michael Larson, a real-estate analyst at Weiss Research in Jupiter, Fla., told The Wall Street Journal.

Housing prices likely will bottom in 2011, says Scott Simon, a managing director at the money-management firm Pimco in Newport Beach, Calif. While he expects housing prices to possibly drop another 5 percent, he says that is a small amount when some markets prices have dropped by half or more since housing prices started falling in 2006.

Source: “Why 2011 may be the end of the housing crash,” The Wall Street Journal (Feb. 27, 2011)

2011-02-24T11:14:00.001-05:00

Existing-Home Sales Rise Again in January

Washington, DC, February 23, 2011

The uptrend in existing-home sales continues, with January sales rising for the third consecutive month with a pace that is now above year-ago levels, according to the National Association of REALTORS®.

Existing-home sales¹, which are completed transactions that include single-family, townhomes, condominiums and co-ops, increased 2.7 percent to a seasonally adjusted annual rate of 5.36 million in January from a downwardly revised 5.22 million in December, and are 5.3 percent above the 5.09 million level in January 2010. This is the first time in seven months that sales activity was higher than a year earlier.

Lawrence Yun, NAR chief economist, said the improvement is good but could be better. “The uptrend in home sales is consistent with improvements in the economy and jobs, which are helping boost consumer confidence,” Yun said. “The extremely favorable housing affordability conditions are a big factor, but buyers have been constrained by unnecessarily tight credit. As a result, there are abnormally high levels of all-cash purchases, along with rising investor activity.”

A parallel NAR practitioner survey² shows first-time buyers purchased 29 percent of homes in January, down from 33 percent in December and 40 percent in January 2010 when an extended tax credit was in place.

Investors accounted for 23 percent of purchases in January, up from 20 percent in December and 17 percent in January 2010; the balance of sales were to repeat buyers. All-cash sales rose to 32 percent in January from 29 percent in December and 26 percent in January 2010.

“Increases in all-cash transactions, the investor market share and distressed home sales all go hand-in-hand. With tight credit standards, it’s not surprising to see so much activity where cash is king and investors are taking advantage of conditions to purchase undervalued homes,” Yun said.

All-cash purchases are at the highest level since NAR started measuring these purchases monthly in October 2008, when they accounted for 15 percent of the market. The average of all-cash deals was 20 percent in 2009, rising to 28 percent last year.

The national median existing-home price³ for all housing types was $158,800 in January, down 3.7 percent from January 2010. Distressed homes edged up to a 37 percent market share in January from 36 percent in December; it was 38 percent in January 2010.

NAR President Ron Phipps, broker-president of Phipps Realty in Warwick, R.I., said the median price is being dampened by unusual market factors. “Unprecedented levels of all-cash purchases, primarily of distressed homes sold at deep discounts, undoubtedly pulls the median price downward,” Phipps said. “Given the levels of inventory we see today, we believe that traditional homes in good condition have held their value.”

Total housing inventory at the end of January fell 5.1 percent to 3.38 million existing homes available for sale, which represents a 7.6-month supply⁴ at the current sales pace, down from an 8.2-month supply in December. The inventory supply is at the lowest level since December 2009 when there was a 7.3-month supply.

According to Freddie Mac, the national average commitment rate for a 30-year, conventional, fixed-rate mortgage rose to 4.76 percent in January from 4.71 percent in December; the rate was 5.03 percent in January 2010.

Single-family home sales rose 2.4 percent to a seasonally adjusted annual rate of 4.69 million in January from 4.58 million in December, and are 4.9 percent higher than the 4.47 million level in January 2010. The median existing single-family home price was $159,400 in January, down 2.7 percent from a year ago.

Existing condominium and co-op sales increased 4.7 percent to a seasonally adjusted annual rate of 670,000 in January from 640,000 in December, and are 7.9 percent above the 621,000-unit pace one year ago. The median existing condo price⁵ was $154,900 in January, which is 10.2 percent below January 2010.

Regionally, existing-home sales in the Northeast fell 4.6 percent to an annual pace of 830,000 in January from a spike in December and are 1.2 percent below January 2010. The median price in the Northeast was $236,500, which is 4.0 percent below a year ago.

Existing-home sales in the Midwest rose 1.8 percent in January to a level of 1.14 million and are 3.6 percent above a year ago. The median price in the Midwest was $126,300, which is 3.2 percent below January 2010.

In the South, existing-home sales increased 3.6 percent to an annual pace of 2.02 million in January and are 8.0 percent higher than January 2010. The median price in the South was $136,600, down 2.1 percent from a year ago.

Existing-home sales in the West rose 7.9 percent to an annual level of 1.37 million in January and are 7.0 percent above January 2010. The median price in the West was $193,200, down 5.7 percent from a year ago.

The National Association of REALTORS®, “The Voice for Real Estate,” is America’s largest trade association, representing 1.1 million members involved in all aspects of the residential and commercial real estate industries.

# # #

NOTE: NAR also tracks monthly comparisons of existing single-family home sales and median prices for select metropolitan statistical areas, which is posted with other tables at:www.realtor.org/research/research/ehsdata. For information on areas not included in the report, please contact the local association of REALTORS®.

¹Existing-home sales, which include single-family, townhomes, condominiums and co-ops, are based on transaction closings. This differs from the U.S. Census Bureau’s series on new single-family home sales, which are based on contracts or the acceptance of a deposit. Because of these differences, it is not uncommon for each series to move in different directions in the same month. In addition, existing-home sales, which generally account for 85 to 90 percent of total home sales, are based on a much larger sample – more than 40 percent of multiple listing service data each month – and typically are not subject to large prior-month revisions.
The annual rate for a particular month represents what the total number of actual sales for a year would be if the relative pace for that month were maintained for 12 consecutive months. Seasonally adjusted annual rates are used in reporting monthly data to factor out seasonal variations in resale activity. For example, home sales volume is normally higher in the summer than in the winter, primarily because of differences in the weather and family buying patterns. However, seasonal factors cannot compensate for abnormal weather patterns.
Single-family data collection began monthly in 1968, while condo data collection began quarterly in 1981; the series were combined in 1999 when monthly collection of condo data began. Prior to this period, single-family homes accounted for more than nine out of 10 purchases. Historic comparisons for total home sales prior to 1999 are based on monthly single-family sales, combined with the corresponding quarterly sales rate for condos.

Also released today are historic data revisions. Each February, NAR Research incorporates a normal review of seasonal activity factors and fine-tunes historic data for the past three years based on the most recent findings. Revisions have been made to monthly seasonally adjusted annual sales rates for 2008 through 2010, as well as the inventory month's supply data; most revisions are minor with little or no impact on previous characterizations of the overall market. There are no revisions to monthly home prices or raw inventory data (beyond normal prior-month revisions).

Note on Benchmark Revisions: All major statistical data series go through periodic reviews and revisions to ensure that sampling and methodology keep up with changes in the market, such as population changes in sampled areas, to ensure accuracy; we have been examining the existing-home sales data for any issues since late 2010. NAR began its normal process for benchmarking sales earlier this year; there will be no change to median prices. In the past we’ve benchmarked to the decennial Census, most recently to the 2000 Census, because it included home sales data. However, the data are no longer included in the Census, so we’re looking at more frequent benchmarking using a new approach with independent sources to improve our process and modeling. As always, we are consulting with various outside housing economists, government agencies and academic experts for a consensus on the methodology; NAR is committed to providing accurate, reliable data. Publication of the revisions is expected this summer.

²Distressed sales, first-time buyers, investors, all-cash transactions and data for contract cancellations, etc., are from a survey for the REALTORS® Confidence Index, scheduled to be posted March 14.

³The only valid comparisons for median prices are with the same period a year earlier due to the seasonality in buying patterns. Month-to-month comparisons do not compensate for seasonal changes, especially for the timing of family buying patterns. Changes in the composition of sales can distort median price data. Year-ago median and mean prices sometimes are revised in an automated process if more data is received than was originally reported.

⁴Total inventory and month’s supply data are available back through 1999, while single-family inventory and month's supply are available back to 1982 (prior to 1999, condos were measured quarterly while single-family sales accounted for more than 90 percent of transactions).

⁵Because there is a concentration of condos in high-cost metro areas, the national median condo price generally is higher than the median single-family price. In a given market area, condos typically cost less than single-family homes.

Why The Time To Buy A House Is NOW!!

2010-09-03T09:03:00.003-04:00

Friday, September 3rd, 2010

The real estate market is among the most influential factors in the American economy. The price of real estate can drive the remainder of the economy up or down dramatically. These fluctuations affect the way that we earn and spend money each day.

When the housing market is in a downward trend, many people shy away from buying a home. They don’t want to enter into a large financial commitment when the market is changing, or they want to buy but not before the market hits absolute bottom.

Most experts agree that there’s nothing wrong with buying during a downward trend in the real estate market. In fact, a slow-moving real estate market may be the perfect time to buy. Prices are down, and sellers are eager to get out of their mortgage and cut their losses. Often, the federal government will cut interest rates in the hopes that you will be encouraged to make large purchases. These factors can add up to the perfect buyer’s market.

If you want to buy a home but plan to delay until the real estate market hits rock bottom, you may want to reconsider. It’s almost impossible to calculate when the market will bottom out. By the time it’s widely reported in the media, the real estate market will already be on the upswing.

Buying when the market has been in a downward trend for a while comes with plenty of benefits. You will find lower prices, loaded inventories and sellers who may be willing to make a great deal. A high number of foreclosures means that a house can sometimes be purchased for a price that’s far less than what it’s worth. Sellers who need to get out of their mortgages quickly to prevent foreclosure are often willing to cut their prices drastically in order to make a quick sale.

It’s not always easy to buy real estate in a slow market, however, because many sellers are scared off by the prospect of low profits. Sellers know that their home may languish on the market for weeks or months before selling. Most would prefer to wait for a more positive time.

Buying real estate property is a big decision in any market, however it requires special consideration in a slow market. But if you are prepared to jump into real estate with both feet, the slow real estate market is the perfect time to find the perfect house.

2010-07-01T12:16:00.000-04:00

Los condos tienen una nueva ley para cobrar a los inquilinos

Por TOLUSE OLORUNNIPA - Miami Herald

Una nueva ley brinda a los inquilinos del sur de Florida que viven en apartamentos cuyos dueños estén atrasados en el pago del mantenimiento una encrucijada clara: pagar los cargos atrasados a la asociación o ser desalojados.
La ley firmada por el gobernador Charlie Crist el primero de junio y en vigor a partir del jueves, da derecho a las asociaciones de condominio de exigir a los inquilinos que viven en apartamentos cuyos dueños no hayan pagado los cargos de mantenimiento que paguen directamente el alquiler a la asociación. Los
inquilinos que no paguen a la asociación serán desalojados.

Es el capítulo más reciente de una guerra entre las asociaciones de condominio y quienes compraron apartamentos con fines de inversión y dejaron de pagar el mantenimiento desde que el mercado se desplomó.

Luego de años de contar cada centavo y de recurrir a maniobras jurídicas para cobrar el mantenimiento a los propietarios de apartamentos, las asociaciones de condominios esperan que la nueva ley aumente sus ingresos.

Los inquilinos, que han acudido en masa a los edificios de apartamentos en zonas como el centro de Miami y South Beach desde el desplome del mercado hipotecario, son de pronto el centro de la atención. Muchos viven en edificios modernos con muchas comodidades, a menudo sin tener la menor idea de que los propietarios han dejado de hacer los pagos que las cubren.

A partir de este mes, algunos inquilinos recibirán cartas en que se les indica que entreguen el dinero del alquiler directamente a la juntas de la asociación de condominio. Los dueños de los apartamentos no podrán tomar medida alguna contra los inquilinos que paguen todo o parte del alquiler a la asociación.

Eso brinda a los inquilinos paz mental, pueden pagar a la asociación una parte del alquiler y saben que no los van a desalojar.

Pero tanto abogados como miembros de las asociaciones de propietarios opinan que los términos de la ley no están completamente claros. El punto más debatido es si las asociaciones pueden exigir pagos atrasados o sólo a partir del primero de julio.

"Lo que yo recomiendo a mis clientes es que tengan cautela porque la ley es nueva'', dijo Lisa Magill, abogada de Becker & Poliakoff, un importante bufete que representa a asociaciones de condominios.

Pero muchas juntas de condominio asumen la posición más agresiva, y en la práctica, muchas asociaciones cobrarán el 100 por ciento del alquiler hasta que la cuenta esté al día.

2010-05-24T13:07:00.002-04:00

Miami con precios tentadores

Publicado en La Nacion, 15 de Mayo 2010

A paso lento, pero seguro, Miami comienza a recuperarse de la grave crisis económica e hipotecaria que empezó en 2008. Y actualmente, el mercado inmobiliario refleja un movimiento que se traduce en un incremento sustancial de las ventas.

En el estado de Florida se advierte un aumento en cuanto a unidades vendidas. Por ejemplo, las reventas de casas de marzo de 2009 a igual mes de 2010 subieron un 24%, pero no sólo eso, sino que entre febrero y marzo últimos aumentaron un 37%. Asimismo, las reventas de condominios de marzo a marzo se incrementaron en un 63%, mientras que entre el segundo y tercer mes de este año la suba fue del 40,6 por ciento.

Pero hay más datos. Por ejemplo, los valores de las casas en marzo de 2010 son significativamente menores respecto del mismo mes de 2009, pese a haber mostrado un incremento respecto de febrero de este año. Así, el valor promedio de una casa ronda los 137.000 dólares.

En cuanto a los condominios, también bajaron respecto de marzo de 2009 y revelan una suba desde febrero del 5,1% para colocarse en 96.900 dólares promedio.

"El crédito fiscal de 8000 dólares entregado por la administración de Obama fue muy bien recibido por los consumidores. Y pese a haber cerrado el período de solicitud, tuvo un efecto activador en la compra de viviendas. Los créditos fluyen para todos aquellos que califican y la gente puede financiar hasta el 97% de una propiedad (para los extranjeros es hasta el 70%). Las zonas más buscadas por los compradores argentinos son Brickell, el Downtown, Biscayne Boulevard, Miami Beach, Bal Harbour, Sunny Isles, Aventura y Hallandale-Hollywood. Compradores de otros países como Colombia y Venezuela también tienen como favoritos a Weston y Doral", finaliza Aguirre.

En tanto, Alejandra Covello, comenta: "Hoy, el metro cuadrado en Miami Beach o zonas aledañas se cotiza entre 3500 y 5500 dólares, lo que devela una baja que llega al 60%. Dependiendo del rango de inversión que hoy parte en los 100.000 dólares hay áreas como Hallandale, donde se puede comprar sobre la playa por 500.000 dólares. También hay edificios de primerísimo nivel en Sunny Isles a muy buen precio".

Y agrega: "El valor de la propiedad no bajará; por el contrario, la tendencia es a la suba. Se espera que de uno a tres años recuperen un 20%. Antes de comprar hay que asesorarse muy bien en qué estado se encuentra el edificio con relación a las deudas y no perder el tiempo buscando valores que no existen. El cliente debe conocer cuáles son los hidden fees, o sea, los costos que no se dan a conocer, los temas legales, el asesoramiento impositivo para saber cómo operar".

Para elegir

Según lo que sostiene Virginia Di Salvo, "en el mercado de Miami hoy existe una oportunidad de inversión única en 50 años. Los precios de las propiedades han bajado un promedio de 50% desde el inicio de la crisis y los valores actuales están muy por debajo del costo de reposición, ubicándose a precios similares a los que se veían en el mercado en 2003. Brickell es una de las zonas preferidas, ya que está consolidada y en franca expansión, con muchas torres nuevas que se venden desde los 2500 dólares el m2 en el sector premium".

Saber asesorarse

Di Salvo agrega: "Nuestro mejor consejo para quienes deseen adquirir una propiedad en Miami es que encuentren asesoramiento profesional de alguien que conozca muy bien el mercado local y que les seleccione las mejores oportunidades. No sólo es clave la ubicación de los inmuebles, sino también lo es el estado financiero del condominio, cuánto se ha vendido, si los propietarios están atomizados, el nivel de las expensas, el property tax que deberá abonar, el análisis de precio-zona, acceso al crédito, evolución de precios dentro del edificio, entre otros aspectos".

Respecto del horizonte de planeamiento de la inversión, Di Salvo expresa que la realidad sorprendió a las predicciones, ya que los últimos números indican que el stock disponible se agotará en un año y medio, cuando se creía que sería en 5. "Consideramos prudente para la inversión un tiempo de aproximadamente tres años. El momento de invertir en Miami es ahora por los precios devaluados y para acceder con crédito a tasas increíblemente bajas."

Daniel Mintzer, sintetiza: "En esta ciudad está casi todo en oferta, ésa parece ser la sensación. Todo el Real Estate de Estados Unidos bajó sus valores a menos de la mitad. Hoy compran los grandes jugadores americanos y europeos que adquieren paquetes de hipotecas a 20, 30 y 50 millones de dólares. Existen muchas oportunidades en el Down Town o en West Palm Beach, es un año para comprar con tranquilidad, aunque el producto que había hace un año hoy no está. Hoy cuesta lo mismo comprar en Aventura que en algunos barrios de Buenos Aires; de hecho vendemos unidades a 1700 dólares el m2 en Fort Lauderdale con todos los amenities y buena ubicación. Por supuesto que en Sunny Isles se vende a 4000/5000 dólares el m2, aunque hace tres años costaba 8000. Allá subió todo menos la propiedad y no hay edificios nuevos para construir".

Por último, para Flavio Rossato, comenta: "Los valores en unidades a estrenar son diversos según las zonas, pero hoy se calcula un mínimo de 4500 dólares el m2 sobre el agua; de 3500 a 4500 en el área de South Beach, y de 2500 a 3500 en Miami Beach. Si se trata de Brickell o del corredor de Biscayne Boulevard, los valores se sitúan entre los 2000 y 2500 dólares. La propiedad ha caído en promedio entre un 30 y 35% desde 2006".

Rossato agrega: "La propiedad en Miami está recuperando el valor, el acceso al crédito se está normalizando y a tasas históricamente bajas, por lo que la demanda no se hace esperar. Además Miami, como siempre, ha captado la atención internacional de inversores que están inyectando mucho dinero en Real Estate aprovechando este momento histórico, donde el valor de reposición de los inmuebles que hoy se pueden comprar en Miami es un 30 o 35% más alto que el precio de venta. Esta situación se está dando en muy pocas ciudades de Estados Unidos".

Juan Fernández Mugica

Buen momento

Francisco González, CEO de Riverstone Consulting y Riverstone Capital, explica: "Actualmente no resulta sencillo estimar un valor por m2 como solía hacerse en 2006. Nos encontramos en un mercado con una gran cantidad de propiedades en foreclosure, short sales y unidades recompradas por los bancos, cuyos valores impactan sensiblemente en el valor medio de las propiedades. En Miami Beach y zonas aledañas alcanzaron su pico durante 2006, cuando la media por m2 de un departamento era de 4500 dólares, aproximadamente. En la actualidad es de 2400 dólares. La incorporación de unidades recompradas o en foreclosure al mercado, sumada a las necesidades de bancos, desarrolladores y propietarios de desprenderse de sus activos nos obliga a analizar cada negocio u oportunidad en forma independiente, ya que pueden adquirirse propiedades por debajo de los valores mencionados y muy por debajo de su costo actual de reposición.

"Esta crisis brinda una oportunidad para aquellos inversores que están bien posicionados y que pueden aprovechar el ajuste de precios, y así obtener rentabilidades superiores a las habituales. Las oportunidades en el mercado comercial no han llegado aún, pero los inversores se preparan para las que vendrán, se estima, en cantidad, en el tercer y cuarto cuatrimestre del año. Para capitalizarlas nosotros hemos realizado alianzas estratégicas con el principal broker comercial de Florida y con estudios de abogados de renombre para ofrecerles a nuestros inversores un servicio integral en proyectos inmobiliarios", concluye González.

La compra de propiedades en subasta (II)

2010-03-11T19:19:00.000-05:00

publicado poe el nuevo herald feb 27,2010

Juan decidió realizar los trámites para modificar su primera hipoteca por sí solo. Si bien tenía dos hipotecas sobre su casa, él decidió que no necesitaba un abogado para hacer los trámites de rigor.

Lo primero que hizo fue dejar de pagar sus mensualidades, siguiendo el consejo de un amigo. Luego esperó pacientemente que las instituciones financieras le reclamaran por falta de pago.

Argumentando que pagaba intereses muy altos y que el precio de la propiedad, en el mercado, era inferior al monto de sus dos hipotecas, comenzó su batalla.

Luego de cuatro meses de negociaciones con los tenedores de la primera hipoteca, Juan fue informado, por correo certificado, que la institución financiera que poseía la segunda hipoteca iba a establecerle una demanda por el total que él les adeudaba. Juan hizo caso omiso de la advertencia, pues un conocido le había dicho que las segundas hipotecas siempre tenían que esperar a que las que estaban en primera posición fueran satisfechas, para ser tomadas en consideración.

Cuál no sería su sorpresa al ser informado que su propiedad había sido vendida en subasta pública. Investigó y se encontró con que los dueños de la segunda hipoteca habían ganado el juicio que le habían establecido. Los tenedores de la primera hipoteca le informaron entonces que sus conversaciones quedaban interrumpidas, ya que él no continuaba siendo el dueño del inmueble. Consultó a un abogado, pero ya era tarde.

Julián por su parte compró en subasta pública, a través de la internet, la casa de Juan. Pagó por ella $58,000, lo que significaba una ganga según el barrio donde se encuentra la misma.

Tras cumplir los trámites de rigor, Julián fue a tomar posesión de su nueva propiedad. Para sorpresa, los guardias de seguridad de la urbanización donde está la vivienda le negaron la entrada alegando que esa era una casa ocupada y que su dueño vivía en ella. Luego de agotar todo tipo de intento para tener acceso a la propiedad, Julián se personó en las oficinas del Condado, con las cuales había hecho la compra en la internet. Cuál no sería su asombro al ser informado que él sólo había satisfecho la sentencia judicial existente sobre la segunda hipoteca y que sobre el inmueble pesaba otro gravamen.

Julián solicitó el asesoramiento de un abogado, el cual le hizo saber que al comprar una propiedad en subasta pública, él adquirió de inmediato toda responsabilidad colateral que tuviese la misma. Julián pagó por la casa $58,000 y heredó una primera hipoteca de $110,000, la cual tendrá que satisfacer si no quiere perder la propiedad y el dinero ya empleado.

Juan, por su parte, debía dos hipotecas. Una primera de $110,000 y una segunda hipoteca de $28,000. La propiedad puede venderse hoy por $178,000 . . . pero ya Juan no es su dueño.

En resumen: Julián compró un problema en vez de un inmueble y Juan perdió una plusvalía de $40,000 y quedó en la calle.

Compradores se quejan de sistema de subastas

2010-03-11T19:16:00.000-05:00

Publicado por el nuevo herald feb 18, 2010

El sistema de subastas por internet de embargos hipotecarios del condado de Miami-Dade empezó el 11 de enero con el objetivo de mover rápidamente un gran número de propiedades embargadas y abrir el proceso de licitación a más personas.

Poco más de un mes más tarde, algunos de los que compraron propiedades en internet dicen haber sido engañados por el sitio y que terminaron gastando miles de dólares en condos y propiedades que tenían fuertes hipotecas. En algunos casos, tras hacer las compras, encontraron que las propiedades todavía estaban sometidas a embargo.

El secretario de los Tribunales de Miami-Dade Harvey Rubin dijo que el proceso de subasta en internet está funcionando de la forma en que se planificó, y que las pocas quejas recibidas vienen de personas que no se tomaron el trabajo de comprender el proceso.

El sitio ha vendido más de 1,500 casas en sus primeras cuatro semanas, con compradores de todo el mundo. El secretario espera que el número de casas que se venda cada semana siga aumentando y que llegue, con el tiempo, a las 2,000 semanales, un ritmo que ayudaría a disminuir el pesado atraso de más de 100,000 presentaciones de embargo.

Los que han perdido dinero señalan la contradicción entre las advertencias a los compradores del website y los intentos del Condado de promover el sitio como simple y sencillo ``justo como eBay''.

Alain Lantigua, un veterano inversor que ha asistido regularmente a las subastas en el tribunal, dijo que aunque personalmente le gusta el nuevo sistema, el cambio a las ventas en internet ha atraído a centenares de novicios, muchos de los cuales no se toman el tiempo de investigar debidamente una propiedad antes de licitar por ella.

``Esto no es simple, esto es un negocio muy, muy complicado'', dijo Lantigua que investiga hasta 1,000 propiedades mensuales y generalmente termina comprando una o dos. ``Y uno tiene que saber lo que está haciendo. Y si no, va a perder mucho dinero. La gente está perdiendo cientos de miles de dólares todos los días''.

``El website tiene advertencias muy claras. En ninguna forma estamos representando título o la presencia o falta de otros ``gravámenes pedientes'', dijo Ruvin. Y subrayó ``gravámenes pendientes'', como una hipoteca importante que no permitiría poseer una propiedad de forma libre y clara. Los casos tienen que ser bien examinados antes de hacer cualquier licitación en línea.

Las juntas de los condos frecuentemente optan por el embargo cuando los dueños fallan en sus pagos a la asociación de condominios, pero esos gravámenes que le dan a los acreedores, una reclamación contra una propiedad, son invalidados cuando una compañía hipotecaria embarga, dejando una pesada hipoteca por pagar. Bajo la ley de la Florida, el embargo de una compañía hipotecaria revoca el derecho prendario de un condo.

Sehan Thompson, un empresario de Fort Lauderdale, admite haber cometido un error cuando licitó $9,100 por un condo de Miami Beach con un valor estimado de más de $140,000. Menos de 24 horas después de haber sometido su licitación, descubrió que lo que realmente había licitado era el derecho a comprar.

El dueño de la propiedad debía más de $100,000 al banco, que retenía el derecho de embargo. ``Creía que había hecho un buen negocio y estaba muy contento'', dijo Thompson. ``Ahora no sé qué voy a hacer. Creo que muy poco''.

Lloyd McClendon, director general de RealAuction, la compañía que administra el website de subastas de Miami-Dade, dijo que el sitio tiene muchas advertencias recordándole a los licitadores que tienen que hacer sus propias investigaciones antes de hacer ``lo que pudiera ser la mayor inversión de su vida''.

``No hay forma de protección total '', dijo McClendon. ``No se le puede echar la culpa a ETrade por facilitar la compra de acciones y luego quejarse por que bajen''.

Cuando se compra una propiedad en subasta

2010-03-11T19:10:00.002-05:00

PUBLICADO POR EL NUEVO HERALD FEB 20, 2010

La compra de inmuebles en subasta pública, suele suscitar expectaciones entre los inversionistas. Hay quienes consideran que dicha actividad es lo máximo para la inversión inmobiliaria; pero la realidad y las expectativas difieren entre sí.

Cierto es que aquellos que han podido obtener propiedades a precios de oportunidad procuran perfeccionar esa modalidad de compra, mas no siempre aquello que se compra por debajo de su valor resulta una ganga. Veamos tan solo dos ejemplos:

Llamemos Pedro a quien compró, en subasta pública, una propiedad residencial ubicada en Doral, adscrita a un ``POD'' (Asociación de propietarios de viviendas unifamiliares ubicadas en un desarrollo privado).

La propiedad en cuestión llegó a subasta pública luego de un fallo judicial para satisfacer una demanda realizada por la asociación de propietarios, por incumplimiento de pago de la cuota mensual de mantenimiento, la cual acumulaba un cuantioso adeudo.

Pedro consideró una verdadera ganga adquirir una propiedad en Doral, por solamente $60,000, la cual, para su asombro, no tuvo que disputar. Según sus cálculos, luego de ligeras reparaciones, el inmueble podría apreciar más de $200,000. Cuál no sería su sorpresa cuando le fue informado, apenas dos semanas después de ser su propietario titular, que existía una hipoteca pendiente de pago por la suma de $337,800, la cual era de su entera responsabilidad.

El abogado que consultó Pedro al respecto, le informó que lamentablemente nada podía hacer y que en efecto, era su responsabilidad satisfacer la deuda hipotecaria pendiente, ya que él había comprado el inmueble con todas las responsabilidades inherentes al mismo. Ahora Pedro estudia la posibilidad de declararse insolvente y presentar una bancarrota.

Nombremos Juan al protagonista de nuestro segundo ejemplo, el cual compró una casa independiente, en West Miami. La casa fue subastada por una orden judicial, la cual buscaba satisfacer la demanda presentada por una institución financiera por incumplimiento del pago de la hipoteca. El precio de la misma en el mercado estaba alrededor de $300,000 y él logró comprarla por $228,500. Luego de realizar costosas reparaciones en el inmueble, recibió la notificación de que el certificado de impuestos que pesaba sobre la propiedad iría a subasta pública en dos semanas. Juan tuvo entonces que buscar, con urgencia, un abogado que le ayudase con las gestiones pertinentes y además desembolsar $21,576.28 por el monto del certificado. Juan pudo conservar su casa gracias a que logró hacer el pago y a la pericia y experiencia de su abogado, el cual demostró que su cliente no había sido informado de la deuda de impuestos durante el proceso de una compra irregular.

Cuando se compra un inmueble, en subasta pública, hay que hacerlo de contado, por tanto, es imprescindible para realizar una búsqueda completa en el título Complete title search y otras diligencias, que despejen toda duda que pueda existir en cuanto a hipotecas existentes, impuestos pendientes de pago, deudas a terceros, violaciones, permisos abiertos, etc., que puedan afectar la propiedad.

Miami-Dade foreclosure auction site baffles bargain hunters

2010-03-11T19:06:00.001-05:00

The first month of Miami-Dade's online auction program has led to increased sales, but some buyers say the lack of safeguards has cost them thousands.

Published by Miami Herald Feb 19, 2010

A new online foreclosure auction system started with a mission of quickly moving a chunk of foreclosed properties while opening up the bidding process to regular folks.

A little more than a month later, some of the newcomers who bought property online say they were misled by the site and ended up spending thousands of dollars on condo liens and properties laden with hefty mortgages.

In some cases, after purchasing, they found the properties were still subject to foreclosure.

Miami-Dade County Clerk of Courts Harvey Ruvin said the online auction process is working as planned, and the few complaints he has received have come from people who did not take the time to understand the process.

The site has sold more than 1,500 homes in its first four weeks, with buyers hailing from all over the world. The clerk expects the number of homes sold each week to continue to rise, eventually reaching as many as 2,000 a week, a pace that will help cut into the cumbersome backlog of more than 100,000 foreclosure filings.

Those who have lost money point to the disconnect between the website's buyer-beware disclaimers, and the county's attempts to promote the site as simple and straightforward ``just like eBay.''

`THIS IS NOT SIMPLE'

Alain Lantigua, a seasoned investor who had regularly attended the courthouse auctions, said that while he likes the new system, the shift to online sales has brought in hundreds of novices, many of whom don't take the time to properly research a property before bidding.

``This is not simple -- this is a very, very complicated business,'' said Lantigua who researches as many as 1,000 properties a month and generally ends up buying only one or two. ``And you gotta know what you're doing. And if you don't, you're going to lose a lot of money. And people are losing hundreds of thousands of dollars a day.''

Ruvin said the site is easy to use and more welcoming to beginners than the often-tense courthouse auctions.

But users still have to do their own research.

``Replete on the website are very clear disclaimers that in no way are we representing title or the presence or lack of additional encumbrances on the sites,'' Ruvin said. And he emphasized that ``encumbrances'' -- such as an outstanding mortgage that would preclude owning a property free and clear -- should be thoroughly researched before placing any bids online.

Condo boards often choose to foreclose when owners default on their condo association payments, but such liens that give creditors a claim against a property are superseded when a mortgage company forecloses, leaving an outstanding mortgage to be paid. Under Florida law, a mortgage company's foreclosure overrules a condo lien.

Sehan Thompson, a Fort Lauderdale businessman, admits he made a beginner's mistake when he bid $9,100 for a North Miami Beach condo with an assessed value upward of $140,000. Less than 24 hours after submitting his winning bid, he discovered that what he had actually bid on was the right to buy a $9,000 condo lien.

The owner of the property owed more than $100,000 to the bank, which retained the right to foreclose.

``I thought I had gotten a good deal and I was extremely excited,'' Thompson said. ``I don't know what I'm going to do next. To my understanding, there's not much I can actually do.''

Lloyd McClendon, chief executive of RealAuction, the company that manages Miami-Dade's auction website, said the site has multiple warning signs that remind bidders to do their own research before purchasing ``what could be the largest investment product of their life.''

For example, when users access the site, they are greeted with a 2,300-word terms of use form, which they must agree to before proceeding. Additionally, each time they bid on a property, it's necessary to click a box that states, among other things: ``I further acknowledge and understand that the Clerk makes no warranties regarding title outstanding liens or other encumbrances.''

``There's no way to protect people from themselves,'' McClendon said.

PROTECTING CONSUMERS

The county has taken a few steps to protect consumers from repeating the mistakes of a select few, Ruvin said. After the issue of superseding liens came up, county officials highlighted the part of the disclaimer that addresses outstanding liens with bold, capitalized red letters, and added further details about the kinds of challenges that could come up for potential buyers.

Samuel Sontag, a New Yorker who bid $95,600 for the right to pay off a $13,000 Miami Beach condo association lien, said the easily-skimmed-over disclaimer shouldn't be the only safeguard against buying encumbered property titles.

The site, which offers bidders links to information such as a property appraiser's report and the foreclosure files, should also provide a direct link to title records, he argues.

There should be a ``red flag'' attached to properties that are likely to face bank foreclosure or other lien issues down the road, he said.

After wiring $95,600 to the county for what he thought was a clear title to a one-bedroom condo in Miami Beach, Sontag got a call from a Sarasota woman who told him that IndyMac Federal Bank had a superior lien on the property and there was an outstanding $265,000 mortgage.

``Everything was there to give the impression that you're buying the full lien, you're going to get a clean title and you've got yourself a bargain because the real estate market in Miami-Dade County is down,'' he said.

Sontag said he would not have found out about the $265,000 mortgage until months later if the woman had not called him -- a fate some say will soon face other unsuspecting buyers when they are foreclosed out of the properties they won via auction.

Sontag later resolved the issue after flying down to South Florida to meet with lawyers and members of the condo association board, but still ended up losing about $20,000.

A WARNING

He has been calling people who place winning bids on condo liens to warn them not to pay the balance, typically due by noon the following day.

After receiving such a call, Sylvia Belmonte, of Miami, walked away from her winning bid on a downtown Miami condo. She forfeited her deposit, losing more than $5,000.

RealAuction, which began operating county auction websites in Florida in 2008, maintains that the onus remains on the users.

``When you purchase a property at a foreclosure, you have to do your own research to find if it has liens on it, if it's a toxic waste dump, if it's burned down,'' McClendon said.

The Plantation-based company, which receives up to $70 for each sale processed through the site, is scheduled to launch an online foreclosure system in Broward County next month.

15 Indicadores Positivos en el Real Estate en la Florida (ingles)

2010-02-09T14:48:00.001-05:00

The upside of Florida real estate: 15 market positives
Let’s take a look at some of the opportunities for today and the future of Florida’s real estate market.

1. Great prices. Statewide, the existing-home median sales price was $161,200 in the fourth quarter of 2008; a year earlier, it was $216,600 for a decrease of 26 percent.

2. The time is right. Home sales volumes are rising again – a clear signal that today’s “buyers market” may be changing soon. In fourth quarter 2008, statewide sales of existing single-family homes were up 13 percent compared to the same period last year, according to FAR statistics.

3. High inventory levels. Conditions are ideal for buyers to find their dream home. Inventory is still plentiful in all price ranges. But as sales volumes increase, inventory levels are likely to shrink. That reality translates into this advice for buyers: Don’t wait too long.

4. Low mortgage rates. Mortgage rates are still at the lowest levels since the 1960s. Lower rates multiply a buyer’s financial power. Even half a percent can make a sizeable difference. For example, on a $200,000 home, half of 1 percent could save the homeowner about $815 a year. Buyers can get more home for the money, which is a perfect scenario for families looking to upsize.

5. Incentives to buy. Federal, state and local housing programs can help buyers make that big purchase. The U.S. Housing and Economic Recovery Act of 2009 includes an $8,000 tax credit for first-time buyers. President Obama’s 2009 economic stimulus package also identifies and offers incentives to help home buyers with mortgages. Talk to a local mortgage lender about state and federal incentive programs.

6. A long-term-growth state. Long-term economic and demographic trends continue to favor Florida. By 2010 economists forecast that Florida will be the third-most-populated state in the country. Florida’s population is expected to swell about 75 percent by 2030. Florida has been one of the 10 fastest-growing states in the U.S. for each of the past seven decades, and often the state has been in the top four, according to census data. Population growth will continue to provide a foundation for other economic development, such as new jobs and growing incomes. All of these trends are positive indicators for real estate growth.

7. A migration magnet. Even with a slowdown in economic growth nationally, projections call for Florida’s population to return to more normal growth levels of about 317,000 a year between 2010 and 2020, similar to the 1980s and 1990s, said Stan Smith, director of the University of Florida’s Bureau of Economic and Business Research. That’s a lot of new buyers coming into the market.

8. A favored retirement destination. Over the long term, Florida stands to benefit from the migration of the aging Baby Boomer generation, roughly 80 million strong. Demographic studies show that the Sunshine State’s mild climate and outdoor amenities continue to make Florida a top retirement destination.

9. Business-friendly state. Florida has always been a business-friendly state – no state income taxes, plus incentives from local municipalities encourage businesses to set up shop here. Even with the current economic downturn nationwide, Florida leaders continue to keep business needs in the forefront of planning for the state's future. The Milken Institute/Greenstreet Real Estate Partners ranked five Florida communities on its “Best Performing Cities Index 2008,” which ranks U.S. metropolitan areas by how well they are creating and sustaining jobs and economic growth. Florida’s business climate ranked fourth among executives and sixth overall on “Site Selection” magazine’s 2008 Top State Business Climate rankings.

10. Positive investment outlook. Every quarter, the University of Florida’s Bergstrom Center for Real Estate Studies conducts a survey of industry executives, market research economists, real estate scholars and other experts. In the third quarter 2008 survey, the investment outlook for various types of Florida properties remains steady. “People who have responded to our surveys have not lost their faith in Florida as a place to be and a place to invest,” said Dr. Wayne Archer, director. “We have 40 pages of comments from our respondents, and although the dominant theme is the disruption of financing, perhaps the second theme, as one person put it, is people being on the sidelines with full pads and helmets just waiting to jump back in.”

11. Homeownership has value. Realtors believe – and research supports that belief – that homeownership provides a variety of tangible and intangible benefits to the community and homeowners. Studies show that home equity is still the largest single source of household wealth, both for the individual homeowner and for homeowners as a group.

12. Greater sense of well-being. Owning a home leads to increased personal well-being. Research shows that people who own their own homes tend to show higher levels of personal esteem and life satisfaction, which in turn helps to make homeowners and their children more productive members of society.

13. Beneficial for kids. Studies show that children raised in homes owned by their families are more likely to stay in school and more likely to graduate high school. They’re also shown to have a higher lifetime annual income.

14. Community involvement. People who own homes have a strong financial stake in what happens to their community and tend to become more involved in community and civic affairs. Studies show that homeowners also interact more with their neighbors and communities. Compared to renters, homeowners join up to 41 percent more civic and/or nonprofessional organizations, such as the PTA or Scouts; vote in local elections 15 percent more often; enhance their neighborhoods with gardens 12 percent more often; attend church about 10 percent more often; and have a 3 percent greater chance of being interested in public affairs.

15. An unsurpassed lifestyle. Finally, let’s not forget the things that brought people to Florida in the first place, and will continue to attract them – beautiful beaches, fabulous weather and a friendly business climate, with no state income tax. It’s no wonder that Florida’s combination of temperate climate, outstanding recreational amenities and economic opportunity has consistently put Florida in the top three of Harris Poll’s “Most Desirable Places to Live” survey.

Suben ventas de casas en Miami-Dade

2010-01-27T10:49:00.000-05:00

Suben ventas de casas en Miami-Dade

Miami Herald, Enero 27 2010

Yadir Enríquez lleva un año tratando de comprar una casa, pero cada vez que hace una oferta otros le toman la delantera.

Esta vez le aceptaron el contrato: pagará $220,000 por una casa de cuatro habitaciones en Kendall que hace tres años se vendió por $350,000 y entonces cayó en ejecución hipotecaria (foreclosure). Enríquez piensa que está gastando $50,000 más que lo que hubiera ofrecido hace un año.

Enríquez y su familia se unen a una ola de compradores de vivienda en el sur de la Florida que se apresuran a cerrar los contratos en momentos que las ventas se disparan y los precios comienzan a estabilizarse.

La venta de viviendas aumentó 45 por ciento en Miami-Dade y 24 por ciento en Broward en diciembre, en comparación con el mismo mes del 2008, según información revelada el lunes por la Asociación de Corredores Inmobiliarios de la Florida. El precio medio de las viviendas bajó sólo 5 por ciento en Miami-Dade y 2 por ciento en Broward en la comparación con el año anterior.

"Hay más interés y más actividad'', dijo Frank Kowalski, presidente de Metro Dade Realty en Miami. "El crédito fiscal a los compradores ha estimulado mucho la actividad''.

Los corredores dicen que más compradores están visitando propiedades y que algunos opinan que la caída libre de los precios ya terminó. Los corredores dicen que en algunas partes de la zona de The Roads en Miami, Coral Gables, Plantation, Coral Springs y Weston los precios han comenzado a subir ligeramente. La compra de Enríquez significa que él, su esposa, un hijo pequeño y otro recién nacido tendrán el doble de espacio. ‘‘Estoy feliz porque en comparación con el apartamento que tengo, es mucho mejor'', dijo Enríquez, de 32 años y gerente de una tienda CVS.

Es una prueba más de que cuando el precio es bueno los consumidores compran. "Desde hace 16 meses hemos visto que las ventas de viviendas en comparación con el mismo mes del año anterior han aumentado'', dijo Marla Martin, portavoz de la asociación.

En comparación con noviembre del año pasado, las ventas de viviendas unifamiliares aumentaron en diciembre 37% en Miami-Dade y 10% en Broward.

Sin embargo, el precio medio sigue bajando, 10 por ciento en Miami-Dade y 17 por ciento en Broward, en comparación con noviembre. Las cifras incluyen sólo las viviendas vendidas por agentes inmobiliarios.

Las ventas de apartamentos se dispararon en diciembre, en comparación con el mismo período del 2008: 68% en Miami-Dade, a 766, y 59% en Broward, a 949. Al mismo tiempo, el precio medio bajó: 16% en Miami-Dade y 17% en Broward.

El ritmo de las ventas de apartamentos en diciembre comparado con noviembre mostró aumentos ligeros: 26% en Miami-Dade y 5% en Broward, mientras que el precio medio sólo bajó 1% en Miami-Dade y 28% en Broward.

A nivel nacional, el panorama es diferente. La venta de viviendas bajó en diciembre tras aumentar entre septiembre y noviembre, cuando los que compran su primera vivienda se apresuraron a cerrar el contrato antes que expirara la fecha tope original para recibir el crédito fiscal.

Sin embargo, los precios aumentaron en comparación con diciembre del 2008 y las ventas anuales mejoraron en el 2009, según cifras reveladas el lunes por la Asociación Nacional de Corredores Inmobiliarios.

Fannie Mae estimula venta de condominios

2010-01-25T10:19:00.002-05:00

Fannie Mae estimula venta de condominios
By y B. CAREY / Miami Herald / Enero 8, 2010
M. BRANNIGAN

Es un esfuerzo por estimular las débiles ventas de condominios en la Florida, Fannie Mae ha lanzado un proyecto especial para identificar proyectos de condominios estables a los que esté dipuesto a prestar.

La corporación patrocinada por el gobierno que compra o repalda hipotecas, reveló el jueves una lista de 51 proyectos en Miami-Dade que han conseguido ``aprobación especial'', indicando a los banqueros hipotecarios que Fannie Mae aceptará préstamos hechos a unidades de condos en esos lugares.

Más proyectos de condominios en el estado se sumarán a la lista.

En el 2009, Fannie Mae implementó una serie de nuevas regulaciones sobre los proyectos de condominios que, según algunos, estrangulaban el mercado estigmatizando los préstamos a los condos de la Florida. Algunos frustrados prestamistas ni siquiera estaban solicitando aprobación para préstamos.

``Esta es una excelente noticia para nuestro mercado'', dijo Ed Wilbrung, director administrativo en la división de préstamos residenciales de Great Florida Banks en Miami. ``Esto les quita mucha incertidumbre a losprestamistas''.

Un equipo de seis representantes de Fannie Mae ha estado examinando cientos de proyectos de condominios en la Florida - el centro de la debacle nacional de la vivienda - para identificar los que no pudieran satisfacer los usuales criterios de Fannie Mae pero pudieran parecer suficientemente estables para que prestamistas otorgaran hipotecas que luego fueran pasadas a Fannie Mae.

``Es un paso positivo pensar que nuestra mayor institución de préstamos en el país se está concentrando en nuestro mercado'', dijo Ron Shuffield, presidente de la firma de inmobliario Esslinger Wooten Maxwell. Pero dijo que ``ciertamente esto no es tan dramático como el programa de créditos tributarios cuando uno les está devolviendo efectivo a los compradores''.

El equipo de Fannie Mae estará buscando criterios específicos, incluyendo la ocupación del proyecto, las tasas de falta de pago en las tarifas de la asociacion de los dueños de casas, la estabilidad financiera del proyecto y las condiciones y mantenimiento de la propiedad.

Hasta ahora, Fannie Mae ha hecho excepciones particulares a sus orientaciones de elegibilidad de condominios caso por caso cuando los prestamistas hipotecarios presentan solicitudes aunque no muchos prestamistas están interesados. El nuevo procedimiento está dirigido a agilizar el proceso al listar claramente los proyectos de la Florida que son elegibles.

La lista aprobada incluye proyectos como el 810-unit Grand Condominium de 810 unidades en 1717 N. Bayshore Dr., las Latitude on the River de 420 unidades en 185 SW 7th Street, y el Blue de 330 unidades en 601 NE 36th St., todos en Miami. También en la lista estaban Roney Palace, un condo de 569 unidades en 2301 Collins Ave., Miami Beach, y el Jockey Club, un proyecto de 169-unidades en 11111 Biscayne Blvd. en Miami.

Las aprobaciones especiales son efectivas por períodos de 9 a 18 meses.

``La nueva iniciativa está dirigia a darle el máximo apoyo al debilitado mercado de condos de la Florida en lo que seguimos suministrando liquidez al mercado de la vivienda más ampliamente'', dijo Karen Pallota, una vicepresidenta ejecutiva de Fanie Mae para los negocios de hipotecas unifamiliares.

Peter Zalewski, un analista de condos y corredor de Condo Vultures en Bal Harbour, tuvo una reacción discreta.

Zalewski dijo que aunque los esfuerzos de Fannie Mae son otro paso hacia la restauración del financiameinto del mercado de condominios de la Florida, él duda de que la lista de condos aprobados vaya a estimular a muchos banqueros a reasumir las hipotecas a los condominios. Entre los bancos, ``la mayoría de los regionales y locales ni siquiera van a mirar. Están en hibernación'', dijo.

La mayoría de los vendedores, dijo Zalewski, están buscando compradores en efectivo más bien que dependientes de financiamiento.

``Los vendedores están buscando alguien que pueda cerrar rápidamente''.

La iniciativa de Fannie Mae llega cuando el mercado de comdominios de la Florida está empezando a mostrar síntomas de mejoría.

La ventas han estado aumentando aunque a precios sumammente bajos.

En noviembre, las ventas de condos existentes en Miami-Dade subieron 48 por ciento en relación con el año anterior, mientras que el número de listas había bajado 30 por ciento. Esto todavía significa que había 16,665 condos en Miami para revender, es decir, ventas para dos años y casi el doble del número de casas unifamiliares.

Investors in foreclosures and REOs: Get ready to rev up your business volume.

2010-01-25T10:10:00.000-05:00

Investor Report: Florida Condos
by Kenneth R. Harney
Investors in foreclosures and REOs: Get ready to rev up your business volume.

That's because starting February first, HUD is waiving its controversial 90-day anti-flipping rule for FHA financing.

Investors who buy and fix up foreclosed and bank-owned properties now will have a reliable go-to source of low-downpayment financing for retail buyers sooner than 90 days.

Under HUD's previous policy, FHA financing was prohibited on purchases where the seller had acquired the property less than 90 days before.

The idea was to cut back on rampant reselling of houses in short time periods, often with fraudulent appraisals to back spiraling prices -- and exposing FHA to heightened risk of losses.

Last week FHA commissioner David Stevens sent out an advisory to lenders that the agency plans to waive this policy, with certain key restrictions, for one year, until February of 2011.

The reason, he said, is that foreclosures are now an economic burden in many markets, and that greater availability of FHA mortgage insurance could help move vacant houses into the hands of investors who'll repair and improve them, and then sell to first-time buyers and others.

HUD recognizes that "acquiring, rehabilitating and then reselling" foreclosed is often possible in far less than 90 days, said Stevens.

"Prohibiting the use of FHA mortgage insurance for a subsequent sale within 90 days of acquisition" by an investor "adversely impacts the willingness of (investors) to bid on these properties" -- given the high costs of holding them and the risks of vandalism, Stevens added.

What sorts of restrictions come with the new policy that investors need to know about?

Number one: All transactions must be "arms length" with no identity of interest among buyers, sellers or others.

Number two: When the selling price is 20 percent or more above what the seller paid, lenders will need to document the renovation and improvement expenditures by the seller to justify the price - usually with the help a second appraisal to confirm the valuation.

Lenders will also need to order an independent property inspection and provide the report to the purchaser before closing.

Steve White, co-owner and principal of Keller Williams VIP Properties in Valencia, California, told Realty Times that the FHA policy change "is going to be a godsend" for investors and home buyers across the country.

"The demand (for this type of housing) is incredible in our market," said White, who is the California Association of Realtors' 2010 vice chairman for legislation.

"We need inventory" to handle this demand, and "FHA's new policy will help a lot."

Published: January 22, 2010

Repunta la venta de casas en Miami-Dade

2009-12-23T10:04:00.002-05:00

Publicado por El Miami Herald 23/12/2009 por Jim Wyss

La venta de casas aumentó 61 por ciento en comparación con noviembre del 2008 y la de apartamentos 111 por ciento.

La venta de viviendas repuntó en noviembre en comparación con los anémicos niveles del año pasado, en momentos que los propietarios siguieron reduciendo los precios en un mercado abrumado por las ejecuciones hipotecarias y la escasez de crédito.

La venta de viviendas en Miami-Dade aumentó 24 por ciento el mes pasado en comparación con el mismo período del 2008, pero el precio medio bajó 18 por ciento, a $184,800, informó el martes la Asociación de Corredores Inmobiliarios de la Florida. En Broward, la venta de viviendas aumentó 39 por ciento y el precio medio bajó 21 por ciento, a $182,100.

El movimiento en el sector de apartamentos fue todavía mayor. Las ventas en Broward subieron 103 por ciento en medio de una baja anual a $86,500. Y en Miami-Dade la venta de apartamentos casi se duplicó paralelamente a una baja de precio de 14 por ciento, a $149,000.

A nivel nacional, la venta de viviendas tocó una cota máxima en tres años.

Esos aumentos han ayudado a los mercados a no prestar atención a las noticias de que la economía no ha crecido como se proyectaba a principios de año. El gobierno informó que el Producto Interno Bruto (PIB) del tercer trimestre fue 2.2 por ciento, en comparación con el 2.8 por ciento proyectado. Incluso así, el Promedio Industrial Dow Jones aumentó 51 puntos a 10,465 enteros.

Sin embargo, en comparación con octubre, la venta de casas y apartamentos en Miami-Dade bajó, lo que sugiere que esa aparente fortaleza del mercado está vinculada tanto a los pésimos resultados del año pasado como al alza de este año.

"¿Puede imaginarse que usemos el año pasado como referencia?", preguntó Shari Olefson, abogado de bienes raíces de Fort Lauderdale. "Aunque hemos avanzado, la situación todavía no es uniformemente sólida''.

Aunque la cifra de viviendas a la venta en Miami-Dade y Broward ha bajado significativamente, más ejecuciones hipotecarias probablemente afecten el mercado el próximo año y sigan deprimiendo los precios, advirtió Olefson.

No obstante, un segmento que la información no refleja es la cantidad de viviendas vendidas directamente por los propietarios.

A medida que los precios siguen bajando, muchos vendedores esperan sacar más provecho a su propiedad vendiéndola directamente, para no pagar comisiones a los agentes inmobiliarios, aseguró Greg Healy, vicepresidente de ForSaleByOwner.com, una empresa de internet que ayuda a los vendedores a evitar los intermediarios.

"Hay un segmento muy significativo, especialmente en el mercado de la Florida, que no puede darse el lujo de regalar una comisión de 6 por ciento'', declaró Healy. ‘‘Sencillamente no pueden darse ese lujo''.

Durante la segunda mitad del 2009, el tráfico de ForSaleByOwner ha aumentado más de 10 por ciento, afirmó.

Además, la Asociación Nacional de Corredores Inmobiliarios, informó que por primera vez este año, la misma cantidad de compradores han encontrado su propiedad en internet que a través de agentes inmobiliarios. Aunque no todas las transacciones en internet fueron vendidas directamente por los propietarios, la información subraya que internet se ha convertido en una herramienta importante del mercado.

Pero la batalla por la visibilidad en internet puede ser caldeada.

Ed Moran, de 55 años, dijo que dedicó varios meses a colocar en internet la casa de su madre, ya fallecida, en Hollywood Hills, como en Zillow.com y Craigslist.org, que no cobran.

Pero esos sitios estaban tan abarrotados de vendedores (entre ellos agentes inmobiliarios que se hacían pasar por vendedores) que sus anuncios rápidamente perdieron fuerza.

"Probablemente, en épocas normales, un letrero en la puerta de la casa y algún que otro anuncio por lo general generan ventas'', señaló Moran, que pedía $199,000 por la vivienda. Pero con tanta existencia en el mercado --y con tantas ejecuciones deprimiendo los precios-- la casa de tres habitaciones y dos baños se perdió en la batalla.

"No recibimos ninguna oferta razonable'', aseguró Moran, quien recientemente contrató a un agente de bienes raíces.

La información publicada el martes reflejó las tendencias estatal y nacional. En la Florida, la venta de casas aumentó 61 por ciento en comparación con noviembre del 2008 y la de apartamentos 111 por ciento.

A nivel nacional, la venta de viviendas aumentó 44 por ciento mientras que los precios bajaron 4.3 por ciento, a $172,600. Parte de la demanda se debe al crédito fiscal de $8,000 para los que compran su primera vivienda, dijeron los analistas.

El panorama para los vendedores el próximo año dependerá de sus existencias, aseguró Matthew Muscarelle, agente inmobiliario de Keller Williams en Miami.

Hay un gran apetito de viviendas de menos de $200,000, comentó.

"Tengo compradores que han hecho entre 10 y 15 ofertas a precio de lista durante los últimos meses y no han logrado comprar nada'', agregó.

"Pero el mercado de apartamentos es mucho más complicado. Todavía existe un enorme exceso de inventario''.

Repuntan las ventas en edificios del centro de Miami

2009-12-20T20:32:00.004-05:00

El horizonte de Miami al atardecer cuenta de manera breve la historia de la crisis de los edificios de condominios: algunas de las iluminadas torres resplandecen llenas de vida, otras están a media luz y a medio llenar, y otras están completamente a oscuras, vacías a causa de disputas jurídicas por pagos atrasados y la paralización de las ventas.

El mercado de condominios del sur de la Florida todavía es presa del desplome del sector inmobiliario: urbanizadores en quiebra, proyectos enteros sin pagar y asociaciones de propietarios que batallan por mantenerse a flote. Pero cuando se aproxima el fin de año, hay señales de una incipiente recuperación.

``Es horrible, pero está mejorando'', dijo Adam Greenberg, director administrativo de Bay Bridge Real Estate en Miami. ``En mayo, todos estábamos en los bares, bebiendo, a las dos de la tarde. Ahora llego a casa después de dedicar todo el día a mostrar casas, igual que el día anterior''.

Entre las señales de progreso: terminó el distanciamiento entre compradores y vendedores que distinguió al 2008, cuando los prestamistas finalmente permitieron a los contratistas vender por menos del costo de los

préstamos de construcción. Las reducciones de precios subsiguientes impulsaron la venta de nuevas unidades, dando lugar a un pequeño auge en la venta de condominios en el downtown de Miami.

Esa tendencia permitió que muchos contratistas evitaran caer presa de los fondos de especuladores que se dedican a comprar propiedades abrumadas por una fracción del precio real.

Cansados de esperar a que la Legislatura estatal aprobara un proyecto de ley, la asociaciones de condominios han recurrido a los tribunales para cobrar los cargos de mantenimiento necesarios para pagar el agua, llenar las piscinas y mantener encendidas las luces.

Quizá lo más importante en cobrar los cargos de mantenimiento de los condominios vacíos han sido las llamadas intervenciones colectivas, que permiten que un fideicomisario nombrado por el tribunal cobre a los inquilinos atrasados en sus pagos. Antes había que nombrar a un interventor por cada apartamento en mora, lo que era muy costoso para las asociaciones de condominio en mala situación financiera.

``Hemos cobrado más de $100,000 en alquileres que estaban bajo proceso judicial a tenor con la intervención', dijo Ben Solomon, socio de Association Law Group, a quien se le acredita la innovación jurídica. ``Eso ha rescatado a algunas de las asociaciones.

Esas intervenciones, que todavía se usan a manera de prueba, han sacado a docenas de asociaciones de condominios del abismo y permitido que los propietarios mantengan los servicios básicos funcionando en edificios plagados de ejecuciones hipotecarias.

``La situación empeoró mucho en algunos momentos del año, pero esa desesperación es lo que ha generado tantas nuevas soluciones'', dijo John Porter, administrador de la asociación comunitaria del Continental Group, una de las mayores compañías de administración de propiedades del estado.

Los inversionistas que habían evitado comprar en edificios a medio vender por temor a tener que costear asociaciones al borde de la quiebra, ahora tienen más confianza.

En muchos casos, las frecuentes noticias de bancarrotas, ejecuciones hipotecarias y profundas caídas de precios provocaron soluciones.

Por ejemplo Marie Attar, miembro de la directiva en los condominios Residences at the Falls, dice que lo mejor que pudo haber pasado fue la quiebra del constructor. Antes la compañía había dejado de pagar su parte del presupuesto, dando lugar a interrupciones en el servicio de agua y otros. Hubo un robo en el gimnasio, las piscinas no se podían usar y el salón de las lavadoras estaba inutilizado.

Un fideicomisario se responsabilizó y pronto mejoró la propiedad, en 14036 SW 90 Ave, en el sur de Miami-Dade, haciendo reparaciones y pagando las cuentas con alquileres de personas que todavía viven en apartamentos que aún son propiedad del constructor.

De cualquier manera, a Attar le preocupa que la tranquilidad no dure mucho. Recientemente supo que el banco que tiene el préstamo de las Residences at the Falls, AmTrust, de Cleveland, también sucumbió a la crisis inmobiliaria y fue intervenido por la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC) hace dos semanas.

Ahora está preocupada de nuevo. ``No tengo idea de lo que va a pasar. [El nuevo propietario] puede mantener la propiedad o venderla a cualquier precio''.

Sobre el valor de su propiedad: ``Preferiría no saber, para serle sincera''.

El precio fue el tema clave del 2009 y todavía es significativo; la lección implícita es que si los condominios tienen el precio adecuado, que generalmente es mucho menor de lo que prefieren los propietarios y la constructora, se venden.

``A las personas les gustan sus propiedades. No les gusta admitir el fracaso ni aceptar menos, pero el mercado no miente'', dijo Michael Bedzow, presidente de Groupe Pacific. ``Teníamos una estructura de capital que nos permitía vender las unidades, y la prueba de que esa estrategia fue correcta es que entre enero y junio vendimos entre 25 y 35 unidades al mes en una de las épocas más difíciles''.

Los analistas de mercado acreditan a Groupe Pacific, con sede en Aventura y urbanizadora de Brickell on the River South, con haber sido el primer en aceptar la realidad.

Inmediatamente después del año nuevo, la firma redujo los precios dos veces, bajando el precio por pie cuadrado 43 por ciento, a un promedio de $220. Prontamente vendieron más de 120 apartamentos.

Los urbanizadores y prestamistas con muchos condominios por vender siguieron el ejemplo de inmediato, dando lugar a un pequeño auge que casi recordaba los buenos tiempos.

La cifra mágica de los apartamentos: Entre $200 y $230 el pie cuadrado. Para revender en el downtown, los buenos precios empezaban a unos $180 por pie cuadrado.

Publicado diciembre 20, 2009 / MONICA HATCHER / MIAMI HERALD

2009-11-26T12:38:00.003-05:00

Ventas de casas suben por los bajos precios

Las viviendas que se venden por menos de $300,000 son las más cotizadas en el mercado.

CARL JUSTE / MIAMI HERALD STAFF

POR MONICA HATCHER

MIAMI HERALD

Publicado el martes, 11.24.09

Miguel y Emma Aguilar pusieron a la venta su casa frente a un lago en el sureste de Miami-Dade hace dos años. Dado que están pidiendo $375,000 por la propiedad, la pareja espera que pasen otros dos años antes de que puedan venderla.

Aunque las ventas de viviendas en el sur de la Florida siguen creciendo con fuerza, aproximadamente tres cuartas partes de esas propiedades se venden por menos de $300,000. Las que se venden por menos $100,000 están provocando auténticas guerras de ofertas y ahora se venden por encima del precio de lista.

En octubre, el precio mediano de la vivienda unifamiliar en Miami-Dade había bajado 28 por ciento, a $178,500, en comparación con un año antes, según cifras dadas a conocer el lunes por la Asociación de Corredores Inmobiliarios de la Florida. En Broward, el precio mediano de venta bajó 16 por ciento, a $211,600. El precio medio de los condominios en Miami-Dade bajó 30 por ciento, a $138,400, y 28 por ciento en Broward, a $83,200.

Sin embargo, desde el principio de, año, la mediana de los precios de las casas y condominios se ha recuperado aproximadamente $30,000, lo que sugiere que el mercado ya tocó fondo, al menos en el sector más bajo. Y aunque la mediana puede estar estabilizándose, la recuperación inmobiliaria podría demorar más en las categorías de precios superiores.

A medida en que el valor de la propiedad ha bajado, la cantidad de esas viviendas en el mercado ha aumentado y los que compran su primera casas y los inversionistas se han llevado las mejores gangas, mientras el resto se queda en los laterales por dificultades en conseguir préstamos para viviendas más caras.

En Miami-Dade, la venta de casas de $300,000 o más bajó más de 25 por ciento entre agosto y octubre, en comparación con el mismo trimestre del año pasado.

El mercado de los llamados préstamos jumbo, los mayores de $423,750 en el sur de la Florida, se secó hace más de dos años, dijo el corredor inmobiliario Grant Stern, lo que dificulta más comprar esas casas debido a la falta de crédito.

Ron Shuffield, presidente de Esslinger-Wooten-Maxwell Realtors en Coral Gables, dijo que tres cuartas partes de las casas vendidas entre agosto y octubre en Miami-Dade tuvieron un precio inferior a $300,000. El 23 por ciento de las ventas fueron viviendas que se anunciaban por menos de $100,000, aunque representaron sólo 8 por ciento de todas las propiedades a la venta, agregó.

"La tendencia de precios en la categoría más baja del mercado ha sido positiva, no cabe duda'', dijo Chris Vlad, presidente de Alpha One Real Estate, empresa de evaluaciones inmobiliarias de Hollywood que trabaja mayormente con los bancos. "El sector de los precios más altos todavía está muy débil''.

Vlad dijo que esperaba que las casas de mayor valor se depreciaran entre 12 y 24 por ciento más el próximo año, a medida que más unidades entran al mercado con menos compradores potenciales.

La venta de casas unifamiliares de uso aumentó 26 por ciento en Miami-Dade y 32 por ciento en Broward en octubre, en comparación con el año pasado. Las ventas mes a mes bajaron 8 por ciento en Miami, de 619 en septiembre a 571 en octubre. En Broward, esa cifra aumentó de 800 a 826, un alza de 3 por ciento.

Las ventas de condominios superaron a las de viviendas unifamiliares en octubre. En Miami-Dade aumentaron 47 por ciento en comparación con el mismo período del año anterior y en 68 por ciento en Broward. Las ventas mes por mes en Miami-Dade aumentaron 5 por ciento. En Broward el alza fue de 7 por ciento.

En comparación, a nivel nacional la venta de viviendas aumentó 10 por ciento entre septiembre y octubre. Los corredores dijeron que la inminente expiración del crédito fiscal de $8,000 para los que compran su primera casa fue un factor importante pues los compradores se apuraron para aprovechar el programa. Anteriormente este mes, el Congreso prorrogó el crédito hasta el 30 de abril y lo amplió para incluir un crédito de $6,500 para los propietarios que cumplen ciertos requisitos.

A nivel nacional, la venta de casas usadas aumentó 24 por ciento en comparación con el año pasado.

Para comprender la dinámica de precios, Shuffield dijo que los analistas consideran la oferta de viviendas como el indicador más importante de la salud del mercado, puesto que mide la demanda en comparación con la oferta. Esto se calcula dividiendo el número de casas a la venta entre el número de viviendas vendidas en el último mes.

Por lo general, cuando la oferta de viviendas es suficiente para un año o más, los precios tienden a bajar. Con una oferta suficiente para entre seis y nueve meses, los precios no cambian, pero cuando la oferta baja de seis meses, la actividad comienza a hacer subir los precios, como ha sucedido recientemente con las viviendas de menos de $100,000.

Pero la recesión tiene una advertencia: la gran cantidad de viviendas que no se han puesto a la venta por parte de los bancos y las que están en proceso de ejecución hipotecaria probablemente sigan alimentando el mercado con decenas de miles de unidades durante el próximo año.

Shari Olefson, abogado inmobiliario de Fowler White Boggs en Fort Lauderdale y autor de Foreclosure Nation: Mortgaging the American Dream, dijo que los compradores en potencia de viviendas de alto precio no tienen el mismo incentivo que los que compran su primera casa, puesto que presumiblemente ya muchos tienen vivienda propia. Más de estos propietarios también están en ejecución hipotecaria a medida en que el mercado laboral empeora.

Los Aguilar, propietarios de la casa que venden en $375,000, dijo que están decididos a capear el temporal.

"Hemos recibido muchas llamadas --mayormente de compradores de otros países-- pero los compradores en potencia están encontrando viviendas más baratas'', dijo Miguel Aguilar.

Se recuperan los precios de la vivienda

2009-11-09T15:11:00.002-05:00

Por Servicios de The Miami Herald, publicado el 28 de Octubre 2009

Los precios de la vivienda en Estados Unidos aumentaron por tercer mes consecutivo en agosto, según información divulgada el martes, señal de una amplia y sostenida recuperación del mercado inmobiliario del país.

El índice de precios de vivienda Standard & Poor's/Case-Shiller de las 20 mayores ciudades del país aumentó 1 por ciento entre julio y agosto a una cifra ajustada por temporada de 144.5. Aunque los precios todavía son 11.4 por ciento menores que en agosto del año pasado, la declinación anual ha perdido fuerza desde febrero.

En Miami, el índice de precios subió 1.64 por ciento, más que el promedio nacional.

El precio de la vivienda está en niveles no vistos desde agosto del 2003 y ha bajado casi 30 por ciento de su cota máxima en mayo del 2006.

"Todos los aumentos de precios por especulación que ocurrieron entre el 2003 y el 2005 han desaparecido'', dijo David Dabby, analista de bienes raíces de Coral Gables. ‘‘Hemos regresado a los niveles del 2001 o el 2002, cuando estaban económicamente justificados''.

Las cifras más recientes indican un reflote amplio en que los precios han aumentado mensualmente en 15 grandes zonas metropolitanas desde junio.

Pero la larga lista de ejecuciones hipotecarias y el desempleo por encima del 10 por ciento pudieran mantener los precios sin muchos cambios en los próximos meses, dijeron expertos.

Otro factor desconocido es si el crédito fiscal temporal para los que compran su primera vivienda se prorrogará, lo que pudiera ayudar a impulsar las ventas.

Los que compran su primera vivienda pueden recibir un crédito equivalente al 10 por ciento del valor de la propiedad, por un máximo de $8,000. El sector inmobiliario está cabildeando al Congreso para que prorrogue ese crédito más allá de la fecha tope del 30 de noviembre. Los senadores demócratas defienden un plan que prorroga el crédito pero lo reduce gradualmente durante los próximos 12 meses.

Ken H. Johnson, profesor de Bienes Raíces y Finanzas de la Universidad Internacional de la Florida, vive alquilado desde que se mudó al sur de la Florida en el 2005. Su primera reacción a la noticia del martes fue: "Me pregunto si es hora de comprar''.

Aunque se muestra "cautelosamente optimista'' de que el mercado ya tocó fondo, dijo que todavía es demasiado pronto para saberlo con exactitud.

"Si yo pudiera pronosticar el camino que tomará el mercado, me compraría una isla, que se llama Australia'', dijo. "Pero mi instituto me dice que estamos cerca de tocar fondo''.

Sin embargo, no todas las grandes zonas metropolitanas tuvieron aumentos de precios en agosto. Los precios en Las Vegas, Seattle y Charlotte, Carolina del Norte, bajaron a sus niveles mínimos en agosto. Los precios en Las Vegas se han desplomado 56 por ciento desde que tocaron techo en abril del 2006.

El redactor Jim Wyss, de The Miami Herald, contribuyó a este reportaje, que fue complementado con material de The Associated Press.

Intereses y precios bajos impulsan venta de casas en agosto 2009

2009-09-25T21:47:00.000-04:00

Intereses y precios bajos impulsan venta de casas en agosto

Publicado por El Nuevo Herald el 25 de Setiembre de 2009

Buena parte de los compradores de viviendas en el sur de la Florida se han beneficiado de las ejecuciones inmobiliarias en el mercado actual, además del descenso en los intereses.

La venta de viviendas vio otro aumento en agosto con relación al año pasado, ya que los intereses bajos y los precios por el suelo atrajeron a los cazadores de gangas. Pero inversionistas acaudalados y compradores en efectivo están haciendo que la competencia por las viviendas más baratas sea extremadamente feroz.

Anyely Martir, de 39 años, afirma que en los últimos tres meses ha hecho ofertas a entre 16 y 20 viviendas en ejecución hipotecaria en el condado Broward. En cada ocasión, ella ha ofrecido de $10,000 a $12,000 por encima del precio de venta, y en todos los casos alguien se le ha ido por encima.

``Escriban en el periódico que todo el mundo debería dejar de comprar casas por un mes, a ver si así me dan una oportunidad'', dijo.

La fiera competencia por las propiedades más baratas ayudó a estimular las ventas el mes pasado, entre continuas señales de que los precios están tocando fondo, según analistas.

Las ventas de casas unifamiliares en Miami-Dade subió 22 por ciento en agosto con respecto al año anterior, mientras que el precio mediano bajó un 29 por ciento, a $194,800, reportó el jueves la Asociación de Corredores Inmobiliarios de la Florida. La venta de condominios aumentó también en un 17 por ciento, y el precio mediano de los condos bajó un 31 por ciento, a $144,700.

Broward mostró un patrón parecido, en el que la venta de casas unifamiliares subió un 35 por ciento, mientras el precio mediano descendió 20 por ciento con relación al año pasado, a $217,000. Las ventas de condos subieron 61 por ciento, y el precio mediano descendió un 36 por ciento a $85,100.

A pesar del aumento de un año a otro, la venta de viviendas bajó 11 por ciento en Miami y 10 por ciento en Broward con respecto a julio, en un descenso de comienzo del curso escolar. A nivel nacional, las ventas también bajaron un 2.7 por ciento de un mes a otro, sorprendiendo a los analistas y aterrorizando a Wall Street.

Aun así, existen claras señales de que las propiedades que están ``en el punto más bajo de la escala inmobiliaria'' no van a abaratarse más, afirmó Mike Pappas, presidente y ejecutivo principal de Keyes Co., una firma inmobiliaria.

Un año atrás, a las subastas de propiedades les costó mucho atraer clientes, dijo.

``Ahora se ven de 10 a 15 ofertas en cada una de estas ventas de apuro'', dijo. ``Se está comprando como loco en el área más barata, y eso es lo que nos hace confiar en que finalmente hemos tocado fondo''.

RealtyTrac reportó que en agosto había 8,898 viviendas en Miami-Dade que estaban en ejecución hipotecaria o se consideraban ``ventas de apuro'', lo que representa una de cada 109 viviendas. En Broward, las cifras fueron aún más altas, con 10,165 propiedades en apuro, o sea, una de cada 79.

Jeanette Sánchez, agente inmobiliaria de Castle Realty en Cooper City, dijo que las ocho propiedades que ella ha vendido este año han sido ejecuciones inmobiliarias o ventas a corto plazo --un paso inmediatamente anterior a la ejecución hipotecaria, en que el banco acuerda vender por menos del saldo que el comprador debe en su hipoteca.

Cuando hace poco hizo una oferta a nombre de un cliente en Hollywood, Sánchez se encontró compitiendo con otras dos docenas de compradores. El banco estaba pidiendo $77,000 por la casa de tres dormitorios y dos baños, y se vendió por más de $100,000.

``Ahora hay muchos compradores en la calle, pero el mercado está enloquecido y no hay muchas gangas'', dijo.

Los inversionistas y los compradores en efectivo están sacando del juego a los que vienen a comprar con financiamiento de un banco, afirmó.

De un modo o de otro, esta actividad está ayudando a eliminar el excedente de casas y condominios sin vender que está entorpeciendo el mercado. Broward y Miami-Dade vieron bajas generalizadas en la cantidad de casas y condos en el mercado, según datos brindados por EWM Realtors.

El descenso más drástico ocurrió en Broward, donde el número de viviendas por vender bajó en un 46 por ciento con relación al año pasado, a 7,774 unidades. En Miami, el inventario de viviendas no vendidas bajó en un 42 por ciento, a 9,768.

Aunque gran parte de este declive es consecuencia de los bajos intereses y los beneficios del gobierno para compradores primerizos que ha atraído a muchos, también refleja el hecho de que muchos posibles vendedores se han apartado del mercado, opinó William Hardin, director del programa inmobiliario de la Universidad Internacional de la Florida.

En un mercado normal, alrededor del 80 por ciento del total de listados termina en venta, dijo. En Miami-Dade y Broward, esas cifras andan entre el 35 y el 40 por ciento. Eso es una mejoría con respecto al año pasado, pero todavía es preocupante, afirmó.

No obstante, algunos han visto cumplido su sueño de convertirse en propietarios.

Jennifer Reixach, de 25 años, perdió dos ofertas en casas en ejecución hipotecaria luego de que sus competidores hicieran ofertas en efectivo. Pero, finalmente, compró una casa de tres dormitorios y dos baños y medio en Miramar. Con un precio de venta de $128,000, ella hizo una oferta menor pero ganó.

EL MERCADO INMOBILIARIO DEL SUR DE LA FLORIDA

2009-09-21T15:36:00.000-04:00

EL MERCADO INMOBILIARIO DEL SUR DE LA FLORIDA

No hay duda de que en los últimos cinco años, el mercado inmobiliario del sur de la Florida ha sido un centro de actividad, crecimiento e inversión y continua siendo el punto focal para inversionistas de todo el mundo.
Dentro del mercado inmobiliario del sur de la Florida, las ciudades desde Miami hasta Palm Beach han ido mejorando, creciendo y evolucionando para posicionarse como una de las regiones con mejor calidad en bienes raices, una amplia gama de estilos arquitectónicos, niveles sin precedentes de servicios y entretenimiento.
A principios de 2006, sin embargo, el mercado nacional de bienes raíces comenzó a cambiar, debido a crecientes tasas de interés y una disminución radical de la revalorización de las viviendas.
Areas de mercado calientes como Miami y Fort. Lauderdale se vieron especialmente afectadas por esto, y como resultado, el mercado inmobiliario del sur de la Florida está en un período intensivo de transición. La excesiva construccion de nuevas viviendas sumado a la reventa apresurada de muchos inversores entre otros factores, han dejado a los mercados del Sur de Florida con demasiado inventario.
A pesar de algunos informes de fatalisticos y pesimistas, todavía hay un muy buen mercado de bienes raíces en el sur de la Florida, el que que vale la pena entrar!Mientras que los vendedores pueden estar teniendo problemas para encontrar compradores tan rápidamente como lo hacianen el pasado, propiedades en reventa aún se están vendiendo a precios apreciados en función de cuándo fue adquirida la propiedad y de su ubicacion. Sólo se necesita un poco de paciencia por su parte y un poco de creatividad de su Realtor ®, y usted será capaz de vender su propiedad de manera eficiente y con éxito, incluso en este mercado inestable!
En cambio, si miramos el otro lado de la moneda, los compradores de bienes raíces está pasando por el mejor momento en los ultimos años, especialmente aquellos que están comprando residencias para su uso personal, incluyendo a algunos compradores de una residencia de vacaciones. Las tasas de interés son buenas, la selección es fenomenal, y el gran volumen de propiedades en venta están compitiendo para que usted pueda realizar una excelente y redituable operacion. Con tantas opciones, usted seguramente encontrara la casa de ensueño en las mejores zonas de Miami, Ft.. Lauderdale y Palm Beach. Si usted es un comprador que está buscando su vivienda personal o propiedad de inversion, este es el momento adecuado!
Le invito a ponerse en contacto con nosotros, si tiene más preguntas sobre el mercado de bienes raíces de M iami o cualquiera de las propiedades específicas que usted está interesado.

Bienes Raices en Miami y la Ciudad de Aventura ("Ciudad de Excelencia")

Dentro del mercado inmobiliario del Sur de la Florida, la ciudad de Aventura es una de las ciudades mejor clasificadas, ofreciendo propiedades de lujo y de verdadera calidad, ofreciendo hermosas vistas, tiendas de lujo, y restaurantes conformando un amplio espectro de oportunidades.
Para compradores no familiarizados con el sur de Florida, Aventura se encuentra en la frontera noreste de Miami-Dade. Ubicado al norte de Bal Harbour y al oeste de Golden Beach y Sunny Isles Beach, la ciudad de Aventura está enclavada en el corazón de las comunidades frente al mar de Miami.
Además, con la debida asistencia de un Realtor®, usted podra estar seguro de obtener la mejor propiedad al alcance de su presupuesto.
Para ayudarle a encontrar las propiedades que se ajuste a su estilo de vida y sus necesidades, hemos catalogado e indexado diversos desarrollos de lujo de la Ciudad de Aventura.

Sunny Isles Beach

Sunny Isles Beach está situado en el noreste de Miami-Dade, cerca del limite entre Miami y Fort Lauderdale. Fue establecida oficialmente en 1997, siendo originalmente parte de North Miami Beach.
En la última década sin embargo, la cara de Sunny Isles Beach ha cambiado drásticamente. Este cambio ha coincidido con un cambio en la industria más grande de Miami, que en los últimos años se ha movido a los turistas que venian a vacacionar ahora atraen por miles a inversores en bienes raices. Como resultado, Sunny Isles Beach se ha convertido en un centro para la inversión de bienes raíces con sus magnificos edificios sobre el mar.

Alejandro Rieger
Consultant
Terrabella Realty
(305) 788-3961