2011 rebound: Prices low, investors back

2011 rebound: Prices low, investors back

NEW YORK – March 4, 2011 – Plenty of signs point to the housing market finally bottoming out and moving into rebound mode this year, experts say in a recent article in The Wall Street Journal.

Investors, who were burned when the housing bubble burst in 2006, are back on the market, betting on a rebound and snagging up houses and condos in all-cash deals.

What’s more, housing is at the most affordable it has been in decades nationwide — when home prices and average incomes are taken into account, according to analysts at Moody’s Analytics. The cost of a house is equal to about 19 months of income for an average family, which is at the lowest level in 35 years. (Prices generally average nearly two years of pay.)

“Pricing is down so much in some markets that when you analyze renting versus owning it makes much more sense to own,” Michael Larson, a real-estate analyst at Weiss Research in Jupiter, Fla., told The Wall Street Journal.

Housing prices likely will bottom in 2011, says Scott Simon, a managing director at the money-management firm Pimco in Newport Beach, Calif. While he expects housing prices to possibly drop another 5 percent, he says that is a small amount when some markets prices have dropped by half or more since housing prices started falling in 2006.

Source: “Why 2011 may be the end of the housing crash,” The Wall Street Journal (Feb. 27, 2011)

Existing-Home Sales Rise Again in January

Washington, DC, February 23, 2011

The uptrend in existing-home sales continues, with January sales rising for the third consecutive month with a pace that is now above year-ago levels, according to the National Association of REALTORS®.

Existing-home sales¹, which are completed transactions that include single-family, townhomes, condominiums and co-ops, increased 2.7 percent to a seasonally adjusted annual rate of 5.36 million in January from a downwardly revised 5.22 million in December, and are 5.3 percent above the 5.09 million level in January 2010. This is the first time in seven months that sales activity was higher than a year earlier.

Lawrence Yun, NAR chief economist, said the improvement is good but could be better. “The uptrend in home sales is consistent with improvements in the economy and jobs, which are helping boost consumer confidence,” Yun said. “The extremely favorable housing affordability conditions are a big factor, but buyers have been constrained by unnecessarily tight credit. As a result, there are abnormally high levels of all-cash purchases, along with rising investor activity.”

A parallel NAR practitioner survey² shows first-time buyers purchased 29 percent of homes in January, down from 33 percent in December and 40 percent in January 2010 when an extended tax credit was in place.

Investors accounted for 23 percent of purchases in January, up from 20 percent in December and 17 percent in January 2010; the balance of sales were to repeat buyers. All-cash sales rose to 32 percent in January from 29 percent in December and 26 percent in January 2010.

“Increases in all-cash transactions, the investor market share and distressed home sales all go hand-in-hand. With tight credit standards, it’s not surprising to see so much activity where cash is king and investors are taking advantage of conditions to purchase undervalued homes,” Yun said.

All-cash purchases are at the highest level since NAR started measuring these purchases monthly in October 2008, when they accounted for 15 percent of the market. The average of all-cash deals was 20 percent in 2009, rising to 28 percent last year.

The national median existing-home price³ for all housing types was $158,800 in January, down 3.7 percent from January 2010. Distressed homes edged up to a 37 percent market share in January from 36 percent in December; it was 38 percent in January 2010.

NAR President Ron Phipps, broker-president of Phipps Realty in Warwick, R.I., said the median price is being dampened by unusual market factors. “Unprecedented levels of all-cash purchases, primarily of distressed homes sold at deep discounts, undoubtedly pulls the median price downward,” Phipps said. “Given the levels of inventory we see today, we believe that traditional homes in good condition have held their value.”

Total housing inventory at the end of January fell 5.1 percent to 3.38 million existing homes available for sale, which represents a 7.6-month supply⁴ at the current sales pace, down from an 8.2-month supply in December. The inventory supply is at the lowest level since December 2009 when there was a 7.3-month supply.

According to Freddie Mac, the national average commitment rate for a 30-year, conventional, fixed-rate mortgage rose to 4.76 percent in January from 4.71 percent in December; the rate was 5.03 percent in January 2010.

Single-family home sales rose 2.4 percent to a seasonally adjusted annual rate of 4.69 million in January from 4.58 million in December, and are 4.9 percent higher than the 4.47 million level in January 2010. The median existing single-family home price was $159,400 in January, down 2.7 percent from a year ago.

Existing condominium and co-op sales increased 4.7 percent to a seasonally adjusted annual rate of 670,000 in January from 640,000 in December, and are 7.9 percent above the 621,000-unit pace one year ago. The median existing condo price⁵ was $154,900 in January, which is 10.2 percent below January 2010.

Regionally, existing-home sales in the Northeast fell 4.6 percent to an annual pace of 830,000 in January from a spike in December and are 1.2 percent below January 2010. The median price in the Northeast was $236,500, which is 4.0 percent below a year ago.

Existing-home sales in the Midwest rose 1.8 percent in January to a level of 1.14 million and are 3.6 percent above a year ago. The median price in the Midwest was $126,300, which is 3.2 percent below January 2010.

In the South, existing-home sales increased 3.6 percent to an annual pace of 2.02 million in January and are 8.0 percent higher than January 2010. The median price in the South was $136,600, down 2.1 percent from a year ago.

Existing-home sales in the West rose 7.9 percent to an annual level of 1.37 million in January and are 7.0 percent above January 2010. The median price in the West was $193,200, down 5.7 percent from a year ago.

The National Association of REALTORS®, “The Voice for Real Estate,” is America’s largest trade association, representing 1.1 million members involved in all aspects of the residential and commercial real estate industries.

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NOTE: NAR also tracks monthly comparisons of existing single-family home sales and median prices for select metropolitan statistical areas, which is posted with other tables at:www.realtor.org/research/research/ehsdata. For information on areas not included in the report, please contact the local association of REALTORS®.

¹Existing-home sales, which include single-family, townhomes, condominiums and co-ops, are based on transaction closings. This differs from the U.S. Census Bureau’s series on new single-family home sales, which are based on contracts or the acceptance of a deposit. Because of these differences, it is not uncommon for each series to move in different directions in the same month. In addition, existing-home sales, which generally account for 85 to 90 percent of total home sales, are based on a much larger sample – more than 40 percent of multiple listing service data each month – and typically are not subject to large prior-month revisions.
The annual rate for a particular month represents what the total number of actual sales for a year would be if the relative pace for that month were maintained for 12 consecutive months. Seasonally adjusted annual rates are used in reporting monthly data to factor out seasonal variations in resale activity. For example, home sales volume is normally higher in the summer than in the winter, primarily because of differences in the weather and family buying patterns. However, seasonal factors cannot compensate for abnormal weather patterns.
Single-family data collection began monthly in 1968, while condo data collection began quarterly in 1981; the series were combined in 1999 when monthly collection of condo data began. Prior to this period, single-family homes accounted for more than nine out of 10 purchases. Historic comparisons for total home sales prior to 1999 are based on monthly single-family sales, combined with the corresponding quarterly sales rate for condos.

Also released today are historic data revisions. Each February, NAR Research incorporates a normal review of seasonal activity factors and fine-tunes historic data for the past three years based on the most recent findings. Revisions have been made to monthly seasonally adjusted annual sales rates for 2008 through 2010, as well as the inventory month's supply data; most revisions are minor with little or no impact on previous characterizations of the overall market. There are no revisions to monthly home prices or raw inventory data (beyond normal prior-month revisions).

Note on Benchmark Revisions: All major statistical data series go through periodic reviews and revisions to ensure that sampling and methodology keep up with changes in the market, such as population changes in sampled areas, to ensure accuracy; we have been examining the existing-home sales data for any issues since late 2010. NAR began its normal process for benchmarking sales earlier this year; there will be no change to median prices. In the past we’ve benchmarked to the decennial Census, most recently to the 2000 Census, because it included home sales data. However, the data are no longer included in the Census, so we’re looking at more frequent benchmarking using a new approach with independent sources to improve our process and modeling. As always, we are consulting with various outside housing economists, government agencies and academic experts for a consensus on the methodology; NAR is committed to providing accurate, reliable data. Publication of the revisions is expected this summer.

²Distressed sales, first-time buyers, investors, all-cash transactions and data for contract cancellations, etc., are from a survey for the REALTORS® Confidence Index, scheduled to be posted March 14.

³The only valid comparisons for median prices are with the same period a year earlier due to the seasonality in buying patterns. Month-to-month comparisons do not compensate for seasonal changes, especially for the timing of family buying patterns. Changes in the composition of sales can distort median price data. Year-ago median and mean prices sometimes are revised in an automated process if more data is received than was originally reported.

⁴Total inventory and month’s supply data are available back through 1999, while single-family inventory and month's supply are available back to 1982 (prior to 1999, condos were measured quarterly while single-family sales accounted for more than 90 percent of transactions).

⁵Because there is a concentration of condos in high-cost metro areas, the national median condo price generally is higher than the median single-family price. In a given market area, condos typically cost less than single-family homes.

Why The Time To Buy A House Is NOW!!

Friday, September 3rd, 2010

The real estate market is among the most influential factors in the American economy. The price of real estate can drive the remainder of the economy up or down dramatically. These fluctuations affect the way that we earn and spend money each day.

When the housing market is in a downward trend, many people shy away from buying a home. They don’t want to enter into a large financial commitment when the market is changing, or they want to buy but not before the market hits absolute bottom.

Most experts agree that there’s nothing wrong with buying during a downward trend in the real estate market. In fact, a slow-moving real estate market may be the perfect time to buy. Prices are down, and sellers are eager to get out of their mortgage and cut their losses. Often, the federal government will cut interest rates in the hopes that you will be encouraged to make large purchases. These factors can add up to the perfect buyer’s market.

If you want to buy a home but plan to delay until the real estate market hits rock bottom, you may want to reconsider. It’s almost impossible to calculate when the market will bottom out. By the time it’s widely reported in the media, the real estate market will already be on the upswing.

Buying when the market has been in a downward trend for a while comes with plenty of benefits. You will find lower prices, loaded inventories and sellers who may be willing to make a great deal. A high number of foreclosures means that a house can sometimes be purchased for a price that’s far less than what it’s worth. Sellers who need to get out of their mortgages quickly to prevent foreclosure are often willing to cut their prices drastically in order to make a quick sale.

It’s not always easy to buy real estate in a slow market, however, because many sellers are scared off by the prospect of low profits. Sellers know that their home may languish on the market for weeks or months before selling. Most would prefer to wait for a more positive time.

Buying real estate property is a big decision in any market, however it requires special consideration in a slow market. But if you are prepared to jump into real estate with both feet, the slow real estate market is the perfect time to find the perfect house.

Los condos tienen una nueva ley para cobrar a los inquilinos

Por TOLUSE OLORUNNIPA - Miami Herald


Una nueva ley brinda a los inquilinos del sur de Florida que viven en apartamentos cuyos dueños estén atrasados en el pago del mantenimiento una encrucijada clara: pagar los cargos atrasados a la asociación o ser desalojados.
La ley firmada por el gobernador Charlie Crist el primero de junio y en vigor a partir del jueves, da derecho a las asociaciones de condominio de exigir a los inquilinos que viven en apartamentos cuyos dueños no hayan pagado los cargos de mantenimiento que paguen directamente el alquiler a la asociación. Los
inquilinos que no paguen a la asociación serán desalojados.

Es el capítulo más reciente de una guerra entre las asociaciones de condominio y quienes compraron apartamentos con fines de inversión y dejaron de pagar el mantenimiento desde que el mercado se desplomó.



Luego de años de contar cada centavo y de recurrir a maniobras jurídicas para cobrar el mantenimiento a los propietarios de apartamentos, las asociaciones de condominios esperan que la nueva ley aumente sus ingresos.

Los inquilinos, que han acudido en masa a los edificios de apartamentos en zonas como el centro de Miami y South Beach desde el desplome del mercado hipotecario, son de pronto el centro de la atención. Muchos viven en edificios modernos con muchas comodidades, a menudo sin tener la menor idea de que los propietarios han dejado de hacer los pagos que las cubren.




A partir de este mes, algunos inquilinos recibirán cartas en que se les indica que entreguen el dinero del alquiler directamente a la juntas de la asociación de condominio. Los dueños de los apartamentos no podrán tomar medida alguna contra los inquilinos que paguen todo o parte del alquiler a la asociación.

Eso brinda a los inquilinos paz mental, pueden pagar a la asociación una parte del alquiler y saben que no los van a desalojar.




Pero tanto abogados como miembros de las asociaciones de propietarios opinan que los términos de la ley no están completamente claros. El punto más debatido es si las asociaciones pueden exigir pagos atrasados o sólo a partir del primero de julio.

"Lo que yo recomiendo a mis clientes es que tengan cautela porque la ley es nueva'', dijo Lisa Magill, abogada de Becker & Poliakoff, un importante bufete que representa a asociaciones de condominios.

Pero muchas juntas de condominio asumen la posición más agresiva, y en la práctica, muchas asociaciones cobrarán el 100 por ciento del alquiler hasta que la cuenta esté al día.

Miami con precios tentadores

Publicado en La Nacion, 15 de Mayo 2010

A paso lento, pero seguro, Miami comienza a recuperarse de la grave crisis económica e hipotecaria que empezó en 2008. Y actualmente, el mercado inmobiliario refleja un movimiento que se traduce en un incremento sustancial de las ventas.

En el estado de Florida se advierte un aumento en cuanto a unidades vendidas. Por ejemplo, las reventas de casas de marzo de 2009 a igual mes de 2010 subieron un 24%, pero no sólo eso, sino que entre febrero y marzo últimos aumentaron un 37%. Asimismo, las reventas de condominios de marzo a marzo se incrementaron en un 63%, mientras que entre el segundo y tercer mes de este año la suba fue del 40,6 por ciento.

Pero hay más datos. Por ejemplo, los valores de las casas en marzo de 2010 son significativamente menores respecto del mismo mes de 2009, pese a haber mostrado un incremento respecto de febrero de este año. Así, el valor promedio de una casa ronda los 137.000 dólares.

En cuanto a los condominios, también bajaron respecto de marzo de 2009 y revelan una suba desde febrero del 5,1% para colocarse en 96.900 dólares promedio.

"El crédito fiscal de 8000 dólares entregado por la administración de Obama fue muy bien recibido por los consumidores. Y pese a haber cerrado el período de solicitud, tuvo un efecto activador en la compra de viviendas. Los créditos fluyen para todos aquellos que califican y la gente puede financiar hasta el 97% de una propiedad (para los extranjeros es hasta el 70%). Las zonas más buscadas por los compradores argentinos son Brickell, el Downtown, Biscayne Boulevard, Miami Beach, Bal Harbour, Sunny Isles, Aventura y Hallandale-Hollywood. Compradores de otros países como Colombia y Venezuela también tienen como favoritos a Weston y Doral", finaliza Aguirre.

En tanto, Alejandra Covello, comenta: "Hoy, el metro cuadrado en Miami Beach o zonas aledañas se cotiza entre 3500 y 5500 dólares, lo que devela una baja que llega al 60%. Dependiendo del rango de inversión que hoy parte en los 100.000 dólares hay áreas como Hallandale, donde se puede comprar sobre la playa por 500.000 dólares. También hay edificios de primerísimo nivel en Sunny Isles a muy buen precio".

Y agrega: "El valor de la propiedad no bajará; por el contrario, la tendencia es a la suba. Se espera que de uno a tres años recuperen un 20%. Antes de comprar hay que asesorarse muy bien en qué estado se encuentra el edificio con relación a las deudas y no perder el tiempo buscando valores que no existen. El cliente debe conocer cuáles son los hidden fees, o sea, los costos que no se dan a conocer, los temas legales, el asesoramiento impositivo para saber cómo operar".

Para elegir

Según lo que sostiene Virginia Di Salvo, "en el mercado de Miami hoy existe una oportunidad de inversión única en 50 años. Los precios de las propiedades han bajado un promedio de 50% desde el inicio de la crisis y los valores actuales están muy por debajo del costo de reposición, ubicándose a precios similares a los que se veían en el mercado en 2003. Brickell es una de las zonas preferidas, ya que está consolidada y en franca expansión, con muchas torres nuevas que se venden desde los 2500 dólares el m2 en el sector premium".

Saber asesorarse

Di Salvo agrega: "Nuestro mejor consejo para quienes deseen adquirir una propiedad en Miami es que encuentren asesoramiento profesional de alguien que conozca muy bien el mercado local y que les seleccione las mejores oportunidades. No sólo es clave la ubicación de los inmuebles, sino también lo es el estado financiero del condominio, cuánto se ha vendido, si los propietarios están atomizados, el nivel de las expensas, el property tax que deberá abonar, el análisis de precio-zona, acceso al crédito, evolución de precios dentro del edificio, entre otros aspectos".

Respecto del horizonte de planeamiento de la inversión, Di Salvo expresa que la realidad sorprendió a las predicciones, ya que los últimos números indican que el stock disponible se agotará en un año y medio, cuando se creía que sería en 5. "Consideramos prudente para la inversión un tiempo de aproximadamente tres años. El momento de invertir en Miami es ahora por los precios devaluados y para acceder con crédito a tasas increíblemente bajas."

Daniel Mintzer, sintetiza: "En esta ciudad está casi todo en oferta, ésa parece ser la sensación. Todo el Real Estate de Estados Unidos bajó sus valores a menos de la mitad. Hoy compran los grandes jugadores americanos y europeos que adquieren paquetes de hipotecas a 20, 30 y 50 millones de dólares. Existen muchas oportunidades en el Down Town o en West Palm Beach, es un año para comprar con tranquilidad, aunque el producto que había hace un año hoy no está. Hoy cuesta lo mismo comprar en Aventura que en algunos barrios de Buenos Aires; de hecho vendemos unidades a 1700 dólares el m2 en Fort Lauderdale con todos los amenities y buena ubicación. Por supuesto que en Sunny Isles se vende a 4000/5000 dólares el m2, aunque hace tres años costaba 8000. Allá subió todo menos la propiedad y no hay edificios nuevos para construir".

Por último, para Flavio Rossato, comenta: "Los valores en unidades a estrenar son diversos según las zonas, pero hoy se calcula un mínimo de 4500 dólares el m2 sobre el agua; de 3500 a 4500 en el área de South Beach, y de 2500 a 3500 en Miami Beach. Si se trata de Brickell o del corredor de Biscayne Boulevard, los valores se sitúan entre los 2000 y 2500 dólares. La propiedad ha caído en promedio entre un 30 y 35% desde 2006".

Rossato agrega: "La propiedad en Miami está recuperando el valor, el acceso al crédito se está normalizando y a tasas históricamente bajas, por lo que la demanda no se hace esperar. Además Miami, como siempre, ha captado la atención internacional de inversores que están inyectando mucho dinero en Real Estate aprovechando este momento histórico, donde el valor de reposición de los inmuebles que hoy se pueden comprar en Miami es un 30 o 35% más alto que el precio de venta. Esta situación se está dando en muy pocas ciudades de Estados Unidos".

Juan Fernández Mugica

Buen momento

Francisco González, CEO de Riverstone Consulting y Riverstone Capital, explica: "Actualmente no resulta sencillo estimar un valor por m2 como solía hacerse en 2006. Nos encontramos en un mercado con una gran cantidad de propiedades en foreclosure, short sales y unidades recompradas por los bancos, cuyos valores impactan sensiblemente en el valor medio de las propiedades. En Miami Beach y zonas aledañas alcanzaron su pico durante 2006, cuando la media por m2 de un departamento era de 4500 dólares, aproximadamente. En la actualidad es de 2400 dólares. La incorporación de unidades recompradas o en foreclosure al mercado, sumada a las necesidades de bancos, desarrolladores y propietarios de desprenderse de sus activos nos obliga a analizar cada negocio u oportunidad en forma independiente, ya que pueden adquirirse propiedades por debajo de los valores mencionados y muy por debajo de su costo actual de reposición.

"Esta crisis brinda una oportunidad para aquellos inversores que están bien posicionados y que pueden aprovechar el ajuste de precios, y así obtener rentabilidades superiores a las habituales. Las oportunidades en el mercado comercial no han llegado aún, pero los inversores se preparan para las que vendrán, se estima, en cantidad, en el tercer y cuarto cuatrimestre del año. Para capitalizarlas nosotros hemos realizado alianzas estratégicas con el principal broker comercial de Florida y con estudios de abogados de renombre para ofrecerles a nuestros inversores un servicio integral en proyectos inmobiliarios", concluye González.

La compra de propiedades en subasta (II)

publicado poe el nuevo herald feb 27,2010

Juan decidió realizar los trámites para modificar su primera hipoteca por sí solo. Si bien tenía dos hipotecas sobre su casa, él decidió que no necesitaba un abogado para hacer los trámites de rigor.

Lo primero que hizo fue dejar de pagar sus mensualidades, siguiendo el consejo de un amigo. Luego esperó pacientemente que las instituciones financieras le reclamaran por falta de pago.

Argumentando que pagaba intereses muy altos y que el precio de la propiedad, en el mercado, era inferior al monto de sus dos hipotecas, comenzó su batalla.

Luego de cuatro meses de negociaciones con los tenedores de la primera hipoteca, Juan fue informado, por correo certificado, que la institución financiera que poseía la segunda hipoteca iba a establecerle una demanda por el total que él les adeudaba. Juan hizo caso omiso de la advertencia, pues un conocido le había dicho que las segundas hipotecas siempre tenían que esperar a que las que estaban en primera posición fueran satisfechas, para ser tomadas en consideración.

Cuál no sería su sorpresa al ser informado que su propiedad había sido vendida en subasta pública. Investigó y se encontró con que los dueños de la segunda hipoteca habían ganado el juicio que le habían establecido. Los tenedores de la primera hipoteca le informaron entonces que sus conversaciones quedaban interrumpidas, ya que él no continuaba siendo el dueño del inmueble. Consultó a un abogado, pero ya era tarde.

Julián por su parte compró en subasta pública, a través de la internet, la casa de Juan. Pagó por ella $58,000, lo que significaba una ganga según el barrio donde se encuentra la misma.

Tras cumplir los trámites de rigor, Julián fue a tomar posesión de su nueva propiedad. Para sorpresa, los guardias de seguridad de la urbanización donde está la vivienda le negaron la entrada alegando que esa era una casa ocupada y que su dueño vivía en ella. Luego de agotar todo tipo de intento para tener acceso a la propiedad, Julián se personó en las oficinas del Condado, con las cuales había hecho la compra en la internet. Cuál no sería su asombro al ser informado que él sólo había satisfecho la sentencia judicial existente sobre la segunda hipoteca y que sobre el inmueble pesaba otro gravamen.

Julián solicitó el asesoramiento de un abogado, el cual le hizo saber que al comprar una propiedad en subasta pública, él adquirió de inmediato toda responsabilidad colateral que tuviese la misma. Julián pagó por la casa $58,000 y heredó una primera hipoteca de $110,000, la cual tendrá que satisfacer si no quiere perder la propiedad y el dinero ya empleado.

Juan, por su parte, debía dos hipotecas. Una primera de $110,000 y una segunda hipoteca de $28,000. La propiedad puede venderse hoy por $178,000 . . . pero ya Juan no es su dueño.

En resumen: Julián compró un problema en vez de un inmueble y Juan perdió una plusvalía de $40,000 y quedó en la calle.

Compradores se quejan de sistema de subastas

Publicado por el nuevo herald feb 18, 2010

El sistema de subastas por internet de embargos hipotecarios del condado de Miami-Dade empezó el 11 de enero con el objetivo de mover rápidamente un gran número de propiedades embargadas y abrir el proceso de licitación a más personas.

Poco más de un mes más tarde, algunos de los que compraron propiedades en internet dicen haber sido engañados por el sitio y que terminaron gastando miles de dólares en condos y propiedades que tenían fuertes hipotecas. En algunos casos, tras hacer las compras, encontraron que las propiedades todavía estaban sometidas a embargo.

El secretario de los Tribunales de Miami-Dade Harvey Rubin dijo que el proceso de subasta en internet está funcionando de la forma en que se planificó, y que las pocas quejas recibidas vienen de personas que no se tomaron el trabajo de comprender el proceso.

El sitio ha vendido más de 1,500 casas en sus primeras cuatro semanas, con compradores de todo el mundo. El secretario espera que el número de casas que se venda cada semana siga aumentando y que llegue, con el tiempo, a las 2,000 semanales, un ritmo que ayudaría a disminuir el pesado atraso de más de 100,000 presentaciones de embargo.

Los que han perdido dinero señalan la contradicción entre las advertencias a los compradores del website y los intentos del Condado de promover el sitio como simple y sencillo ``justo como eBay''.

Alain Lantigua, un veterano inversor que ha asistido regularmente a las subastas en el tribunal, dijo que aunque personalmente le gusta el nuevo sistema, el cambio a las ventas en internet ha atraído a centenares de novicios, muchos de los cuales no se toman el tiempo de investigar debidamente una propiedad antes de licitar por ella.

``Esto no es simple, esto es un negocio muy, muy complicado'', dijo Lantigua que investiga hasta 1,000 propiedades mensuales y generalmente termina comprando una o dos. ``Y uno tiene que saber lo que está haciendo. Y si no, va a perder mucho dinero. La gente está perdiendo cientos de miles de dólares todos los días''.

``El website tiene advertencias muy claras. En ninguna forma estamos representando título o la presencia o falta de otros ``gravámenes pedientes'', dijo Ruvin. Y subrayó ``gravámenes pendientes'', como una hipoteca importante que no permitiría poseer una propiedad de forma libre y clara. Los casos tienen que ser bien examinados antes de hacer cualquier licitación en línea.

Las juntas de los condos frecuentemente optan por el embargo cuando los dueños fallan en sus pagos a la asociación de condominios, pero esos gravámenes que le dan a los acreedores, una reclamación contra una propiedad, son invalidados cuando una compañía hipotecaria embarga, dejando una pesada hipoteca por pagar. Bajo la ley de la Florida, el embargo de una compañía hipotecaria revoca el derecho prendario de un condo.

Sehan Thompson, un empresario de Fort Lauderdale, admite haber cometido un error cuando licitó $9,100 por un condo de Miami Beach con un valor estimado de más de $140,000. Menos de 24 horas después de haber sometido su licitación, descubrió que lo que realmente había licitado era el derecho a comprar.

El dueño de la propiedad debía más de $100,000 al banco, que retenía el derecho de embargo. ``Creía que había hecho un buen negocio y estaba muy contento'', dijo Thompson. ``Ahora no sé qué voy a hacer. Creo que muy poco''.

Lloyd McClendon, director general de RealAuction, la compañía que administra el website de subastas de Miami-Dade, dijo que el sitio tiene muchas advertencias recordándole a los licitadores que tienen que hacer sus propias investigaciones antes de hacer ``lo que pudiera ser la mayor inversión de su vida''.

``No hay forma de protección total '', dijo McClendon. ``No se le puede echar la culpa a ETrade por facilitar la compra de acciones y luego quejarse por que bajen''.